Alle ved, at der bliver forhandlet om boligpriser i Danmark, og det samlede afslag bliver opgjort jævnligt. Det, der er svært at slå efter, er hvor meget der bliver givet i netop den situation, man står i - efter hvor længe boligen har ligget, i hvilken prisklasse og i hvilken kommune - med hver enkelt handel bag tallet. Vi har parret arkiverede boligannoncer med den tinglyste handel for den samme ejendom og regnet efter. Pr. 28.08.2026 giver det 1.693 handler, hvor den endelige købesum kan holdes op mod den sidste udbudspris.
Det korte svar: medianen var -3,4%. 75,0% af handlerne gik under udbudsprisen, 17,7% landede på den inden for en halv procent, og 7,3% gik over. I kroner var medianen 70.000 kr. under udbudsprisen - og 95.000 kr., hvis man kun ser på de 1.270 handler, der faktisk endte under.
Men ét tal er det mindst interessante svar, der findes. Rabatten afhænger næsten udelukkende af én ting.
Rabatten følger, hvor længe boligen har været til salg, og den vokser jævnt.
Vi kender udbudsstarten på 948 af de 1.693 handler. På dem var medianen pr. 28.08.2026 0,0% i de første ni dage (n=55) og stadig 0,0% fra dag 10 til 19 (n=78). Derefter begynder den at bevæge sig: -1,4% ved 20 til 29 dage (n=108), -3,1% ved 30 til 44 (n=90), -3,4% ved 45 til 59 (n=76), -4,2% ved 60 til 89 (n=130), -4,3% ved 90 til 180 (n=243) og -5,4% for boliger, der har ligget over 180 dage (n=168). Blandt de sidste gik 86,9% under udbudsprisen.
Der er altså ingen tærskel ved dag 30, sådan som man ofte hører. Der er en rampe fra omkring dag 20 til dag 60 og en langsom videre glidning derefter. Skal man endelig udpege en dato, er det dag 20: det er dér, andelen af handler under udbudsprisen krydser halvdelen (53,7%).
Statistiksiden viser de samme handler i fire brede intervaller, og dens første celle - under 30 dage - står til 0,0%. Det er ikke en modsætning, det er opløsning: den celle blander en helt flad start - medianen er 0,0% frem til dag 19 - med dag 20 til 29, hvor den allerede er begyndt at give efter. De finere intervaller ovenfor er samme population, skåret tættere.
Og det er ikke bare billige boliger, der ligger længe. Kurven holder inden for hvert prisleje for sig: under 2 mio. går den fra 0,0% (n=130) til -6,6% efter 180 dage (n=112), og fra 2 mio. og op fra 0,0% (n=111) til -3,8% (n=56).
Pr. 28.08.2026: under 2 mio. -4,5%, svarende til 50.000 kr. (n=887). 2 til 4 mio. -2,6% og 75.000 kr. (n=479). 4 til 6 mio. -2,2% og 100.000 kr. (n=205). Over 6 mio. -2,7% og 245.000 kr. (n=122).
Efter boligtype er forskellene mindre, end de fleste tror: villa -3,7% (n=945), sommerhus -3,7% (n=347), ejerlejlighed -2,5% (n=254), rækkehus -2,1% (n=101).
Kommunetallene ser dramatiske ud. Bredest pr. 28.08.2026: Thisted -7,7% (n=19), Frederikshavn -6,7% (n=29), Lolland -6,5% (n=23). Tættest: Sønderborg 0,0% (n=22), Næstved -1,5% (n=37), København -1,9% (n=79).
Men de tre bredeste er ikke tre særlige forhandlingskulturer. De er billige og langsomme: median udbudspris 995.000 kr. i Thisted, 1.195.000 kr. i Frederikshavn og 695.000 kr. i Lolland mod 1.995.000 kr. på landsplan, og median liggetid 240 dage i Thisted mod 72 dage på landsplan. De to tætteste er det omvendte - Sønderborg og Næstved sælger på 21 og 22 dage. Listen gentager kurven, bare med stednavne på.
København er værd at bemærke: en af de snævreste procenter på listen, -1,9%, men 98.000 kr. i median, fordi udbudsprisen er 5.295.000 kr. Der er penge at hente, også hvor procenten er lille.
Køber du, ligger forhandlingsrummet i liggetiden. En bolig, der har været på markedet i tre uger, giver typisk noget. En, der lige er kommet ud, gør det typisk ikke.
Sælger du, er den samme kurve en prisseddel på tid. De boliger, der går i de første to uger, går typisk til udbudsprisen; derefter vokser det målte afslag trin for trin, til -5,4% for dem, der har ligget over 180 dage. Og fordi vi måler mod den sidste udbudspris, koster hvert trin mindst så meget.
Rabatten er målt mod den sidste udbudspris, ikke mod den første. Har sælger sat prisen ned undervejs, tæller den nedsættelse ikke med her - og vi kan ikke se den: flaget for prisnedsættelse er sat på 29 af 1.693 handler, altså alt for tyndt til at regne på. Tallene er derfor et gulv, ikke et loft.
Arkivet dækker 21.07.2026 til 28.08.2026 og vokser hver nat. Det er et øjebliksbillede af et efterårsmarked, ikke en tidsserie, og det bliver stærkere med tiden. Vi tæller kun handler, hvor annonce og tinglyst handel kan parres på ejendommens eget BFE-nummer og begge arealer er kendt; parringer på adresse alene er holdt ude, fordi de støjer over fire gange så meget i yderpunkterne.
Tallene ovenfor er låst til 28.08.2026. Den levende udgave - med nattens tal, opdelingen på boligtype og liggetid og populationsdefinitionen skrevet ud - står på grundviden.dk/statistik/forhandling. Den opdateres hver nat og får flere opdelinger, efterhånden som datagrundlaget vokser. Celler med under 15 handler vises ikke.