# Visselbjergvej 4, 6800 Varde

Villa. 216 m² bolig, opført 1997, 3.183 m² grund, Varde Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/visselbjergvej-4-6800?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/visselbjergvej-4-6800?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/visselbjergvej-4-6800?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.58577/8.41252)
- [Solgte priser på Visselbjergvej](https://grundviden.dk/vej/visselbjergvej-6800?src=address-md)

## Det vigtigste

- Minus: Skovbyggelinjen dækker 74 % af grunden - nyt byggeri kræver normalt dispensation, eksisterende bygninger berøres ikke.
- Lokalplan: planen fra 1999 er indscannet, og vi har ikke kunnet læse den endnu - læs den selv (17 sider).
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 2,9 mio. kr** (beregnet 28. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 2,3 og 3,5 mio. kr.
- Svarer til 13.194 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 2.607.000 kr (12.069 kr pr. m² × 216 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -278.000 kr
  - Grund på 3.183 m²: +185.000 kr
  - Bygget 1997: -94.000 kr
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): +432.000 kr
  - Afrundet: -2.000 kr
  - Vores bud: 2.850.000 kr
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2024): 2,6 mio. kr, heraf grundværdi 665.000 kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 3,1 mio. kr, heraf grundværdi 911.000 kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 3,5 mio. kr med overtagelse 15. december 2012.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 12. november 2012, solgt for 3,5 mio. kr, fri handel (aftalt 12. november 2012).

## Huset og grunden

- 216 m² bolig, 3.183 m² grund, 2 badeværelser, bygget 1997.
- Stueplan: 216 m².
- Hele boligen ligger i ét plan på 216 m².
- Huset: 311 m² bebygget.
- Kortet viser to mindre bygninger (36 m² og 24 m²), BBR udhus 9 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 2.812 m². Haven ligger nord for huset.
- Huset har energimærke D. Mærket er fra 2012 og udløb i 2022; arbejder siden er ikke med i det. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 535 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 261 m², din ret 796 m² i alt.
- Hvorfor 796 m²? Lokalplan L 107 (ejendommene Visselbjergvej 4 & Bredgade 52, Alalev) sætter 25 %: 25 % af grunden på 3.183 m² er 796 m², og der står 261 m² i dag.
- Vær opmærksom: 74% af grunden ligger i skovbyggelinjen (ca. 814 m² er fri). Etagearealet står ved magt (bebyggelsesprocenten regnes af hele grunden), men byggeriet skal placeres uden for zonen; at bygge i den del kræver dispensation.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Lokalplanens øvrige krav. Tag, materialer, placering og byggefelter kan begrænse mere end procenten.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Højdegrænse: 8 m.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_1101683_DRAFT_1219218245239.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Grunden ligger i en skybrudslavning** (værd at kende): Regnvand kan samle sig op til 0,7 m ved kraftig regn. Tjek afløb og sokkelhøjde. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=visselbjergvej-4-6800&lskybrud=1&src=address-md#16/55.58577/8.41252)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, 6,2 m over havet, lav radonrisiko i området, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 2 fredning(er) berører adressen.
- 2 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod nord.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **ejendommene Visselbjergvej 4 & Bredgade 52, Alalev**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_1101683_DRAFT_1219218245239.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Alslev (0.-6. kl.), Campus (10.-10. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Virksomheder på adressen

- 1 virksomhed(er) er registreret på adressen. Navne, brancher og ejerforhold står på siden.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=visselbjergvej-4-6800

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/visselbjergvej-4-6800?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/visselbjergvej-4-6800?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.58577/8.41252)
- [Solgte priser på Visselbjergvej](https://grundviden.dk/vej/visselbjergvej-6800?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.