# Violvænget 11, 4573 Højby

Sommerhus. 140 m² bolig, opført 1961, 1.269 m² grund, Odsherred Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/violvaenget-11-4573?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/violvaenget-11-4573?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/violvaenget-11-4573?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.92092/11.53617)
- [Solgte priser på Violvænget](https://grundviden.dk/vej/violvaenget-4573?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Solgt i fri handel for 2,6 mio. kr i september 2026 - handlen ligger 34% under vores estimat.**

- Vores estimat er ca. 3,9 mio. kr (beregnet 19. oktober 2026). Det bygger på de nærmeste handler, ikke på denne bolig.
- Halvdelen af de 40 handler i nærheden lå mellem 3,3 og 4,6 mio. kr.
- Svarer til 28.036 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 4.750.000 kr. (33.925 kr. pr. m² × 140 m²: hvad et standardsommerhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -139.000 kr.
  - Grund på 1.269 m²: +119.000 kr.
  - Bygget 1961: -504.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): -285.000 kr.
  - Sommerhuse sælger over modellen: +55.000 kr.
  - Elvarme: -79.000 kr.
  - Afrundet: +8.000 kr.
  - Vores bud: 3.925.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2024): 3,2 mio. kr, heraf grundværdi 1,3 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 3,2 mio. kr, heraf grundværdi 1,3 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 2,6 mio. kr med overtagelse 1. november 2026.
- 2 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- til salg 8. juni 2026-11. september 2026, solgt for 2,6 mio. kr, type ikke oplyst (aftalt 11. september 2026), 95 dage til salg.
- solgt 31. december 1978, solgt for 182.000 kr, familieoverdragelse.

## Huset og grunden

- 140 m² bolig, 1.269 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1961, om-/tilbygget 2013.
- Stueplan: 140 m².
- Hele boligen ligger i ét plan på 140 m².
- Huset: 140 m² bebygget.
- Udhus: 15 m², bygget 1999; Udhus: 15 m², bygget 1999. Kortet viser to mindre bygninger mere (29 m² og 19 m²), BBR udhus 10 m², drivhus 10 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 1.051 m².

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 50 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 140 m², din ret 190 m² i alt.
- Hvorfor 190 m²? Ingen lokalplan sætter en bebyggelsesprocent her, og kommuneplanens ramme (15 %) er lavere end bygningsreglementets - så er det rammen, der er loftet: 15 % af grunden på 1.269 m².
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Højdegrænse: 5 m.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_9559242_1740555933738.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**Intet der skiller sig ud.**

- **Grundvandet står højt om vinteren** (godt at vide): Ca. 0,8 m under terræn. Relevant ved byggeri med kælder og ved dræn omkring huset.
- **Radon: forhøjet risiko i Odsherred-området** (godt at vide): Ca. 4,9 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=violvaenget-11-4573&lradon=1&src=address-md#11/55.92092/11.53617)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, stabilt terræn, klimarobust: 94 af 100, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Sommerhusområde Sejerø Bugt Nord - Højby**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/11_9559242_1740555933738.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Højby Skole (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/violvaenget-11-4573?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/violvaenget-11-4573?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.92092/11.53617)
- [Solgte priser på Violvænget](https://grundviden.dk/vej/violvaenget-4573?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.