# Vinkelvej 13, 8860 Ulstrup

Villa. 118 m² bolig, opført 1860, 306 m² grund, Favrskov Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/vinkelvej-13-8860?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/vinkelvej-13-8860?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/vinkelvej-13-8860?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.36742/9.76823)
- [Solgte priser på Vinkelvej](https://grundviden.dk/vej/vinkelvej-8860?src=address-md)

## Det vigtigste

- Minus: Stort svinebrug ca. 418 m væk (100 dyreenheder, CHR juni 2024).
- Minus: Energimærke F: dyr at opvarme.
- Minus: Distriktsskolen ligger i landets laveste 10% (karakter 5,1).
- Lokalplan: planen fra 1989 er indscannet, og vi har ikke kunnet læse den endnu - læs den selv (16 sider).
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 700.000 kr** (beregnet 28. oktober 2026).

- Halvdelen af de 40 handler i nærheden lå mellem 500.000 og 950.000 kr.
- Svarer til 5.932 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 995.000 kr (8.431 kr pr. m² × 118 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: +3.000 kr
  - Grund på 306 m²: -52.000 kr
  - Bygget 1860: -79.000 kr
  - Energimærke F: -141.000 kr
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): +19.000 kr
  - Svinebrug 418 m væk: -29.000 kr
  - Elvarme: +4.000 kr
  - Seneste ombygning 2002: -26.000 kr
  - Afrundet: +6.000 kr
  - Vores bud: 700.000 kr
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2024): 669.000 kr, heraf grundværdi 168.000 kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 686.000 kr, heraf grundværdi 177.000 kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 475.000 kr med overtagelse 1. december 2017.
- 4 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 10. november 2017, solgt for 475.000 kr, fri handel (aftalt 10. november 2017).
- solgt 26. september 2003, solgt for 279.911 kr, fri handel (aftalt 26. september 2003).
- solgt 17. oktober 2002, solgt for 109.667 kr, familieoverdragelse.
- solgt 7. april 1996, solgt for 191.700 kr, fri handel (aftalt 7. april 1996).

## Huset og grunden

- 118 m² bolig, 306 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1860, om-/tilbygget 2002.
- 1. sal: 45 m².
- Stueplan: 73 m².
- Kælder: 6 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- 73 m² i stueplan + 45 m² på 1. sal (under taget) = 118 m² bolig. Kælderen på 6 m² regnes ikke med.
- Huset: 73 m² bebygget.
- Udhus: 16 m², bygget 2014; Drivhus: 14 m², bygget 2024.
- Ubebygget: 203 m². Haven ligger nord for huset.
- Huset har energimærke F. Mærket er fra 2017 og gælder til 2027; arbejder siden er ikke med i det. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Huset er allerede større end byggeretten: bygget 118 m², retten 92 m².**
- Bygget i dag 118 m², din ret 92 m² i alt, kommunen kan sige ja til op til 138 m² (kræver tilladelse).
- Hvorfor 92 m²? Ingen lokalplan sætter en bebyggelsesprocent her. Så gælder bygningsreglementets bebyggelsesprocent af grunden på 306 m². Området er et parcelhusområde - kommuneplanens ramme er udlagt til åben-lav boligbebyggelse - så grænsen er 30 %.
- Hvorfor ikke 138 m²? Kommuneplanen tillader op til 45 % i området. Det er et loft for, hvad kommunen kan sige ja til - ikke en ret. [Rammen Landsbyen Hvorslev (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_11299087_1752583228704.pdf)
- Grunden er allerede fuldt udnyttet - ikke plads til mere uden at rive ned.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**Intet der skiller sig ud.**

- **Radon: forhøjet risiko i Favrskov-området** (godt at vide): Ca. 4,6 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=vinkelvej-13-8860&lradon=1&src=address-md#11/56.36742/9.76823)
- **Fortidsminde 41 m væk** (godt at vide): Fredede fortidsminder har en beskyttelseslinje på 100 m, hvor byggeri kræver dispensation. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=vinkelvej-13-8860&lfortidsminde=1&src=address-md#16/56.36742/9.76823)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 69,7 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 92 af 100, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- 1 fredning(er) berører adressen.
- 3 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod nord.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: 10. klassedistrikt Skovvangskolen (10.-10. kl.), Ulstrup Skole (Førskole-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=vinkelvej-13-8860

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/vinkelvej-13-8860?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/vinkelvej-13-8860?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.36742/9.76823)
- [Solgte priser på Vinkelvej](https://grundviden.dk/vej/vinkelvej-8860?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.