# Villavej 21, 8700 Horsens

Rækkehus. 104 m² bolig, opført 1895, 157 m² grund, Horsens Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/villavej-21-8700?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/villavej-21-8700?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/villavej-21-8700?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.86173/9.86159)
- [Solgte priser på Villavej](https://grundviden.dk/vej/villavej-8700?src=address-md)

## Det vigtigste

- Minus: Nabolagsprofil (Horsens, etagekvarter): 68 % i beskæftigelse (landsmedian 78 %), 75 % stemte ved FV2026 (landsmedian 84 %).
- Lokalplanen begrænser mere end normalt: solceller skal bygges ind i taget, krav til facade- og tagmaterialer, grænse for udhus og garage.
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 1,9 mio. kr** (beregnet 28. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 1,6 og 2,3 mio. kr.
- Svarer til 18.269 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 2.388.000 kr (22.959 kr pr. m² × 104 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: +66.000 kr
  - Grund på 157 m²: -211.000 kr
  - Bygget 1895: -188.000 kr
  - Energimærke E: -155.000 kr
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): +98.000 kr
  - Seneste ombygning 1946: -99.000 kr
  - Afrundet: +1.000 kr
  - Vores bud: 1.900.000 kr
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 1,8 mio. kr, heraf grundværdi 916.000 kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 1,9 mio. kr, heraf grundværdi 750.000 kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 930.000 kr med overtagelse 1. april 2015.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 20. marts 2015, solgt for 930.000 kr, fri handel (aftalt 20. marts 2015).

## Huset og grunden

- 104 m² bolig, 157 m² grund, 2 badeværelser, bygget 1895, om-/tilbygget 1946.
- 1. sal: 40 m².
- Stueplan: 64 m².
- Kælder: 53 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- 64 m² i stueplan + 40 m² på 1. sal (under taget) = 104 m² bolig. Kælderen på 53 m² regnes ikke med.
- Huset: 64 m² bebygget.
- Ubebygget: 93 m². Haven ligger øst for huset.
- Huset har energimærke E. Mærket er fra 2015 og udløb i 2025; arbejder siden er ikke med i det. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Huset er allerede større end byggeretten: bygget 104 m², retten 63 m².**
- Bygget i dag 104 m², din ret 63 m² i alt, kommunen kan sige ja til op til 141 m² (kræver tilladelse).
- Hvorfor 63 m²? Ingen lokalplan sætter en bebyggelsesprocent her. Så gælder bygningsreglementets bebyggelsesprocent af grunden på 157 m². For denne bygningstype er det 40 %.
- Hvorfor ikke 141 m²? Kommuneplanen tillader op til 90 % i området. Det er et loft for, hvad kommunen kan sige ja til - ikke en ret. [Rammen Kommuneplan 2025-2037 (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_11365601_1778669314581.pdf)
- Grunden er allerede fuldt udnyttet - ikke plads til mere uden at rive ned.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**Intet der skiller sig ud.**

- **Radon: forhøjet risiko i Horsens-området** (godt at vide): Ca. 3,5 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=villavej-21-8700&lradon=1&src=address-md#11/55.86173/9.86159)
- **Konstateret forurening hos en nabo - ikke på grunden** (godt at vide): Nærmeste grund med konstateret forurening (V2) er 53 m væk, på [Gasvej 7](https://grundviden.dk/adresse/gasvej-7-8700?src=address-md). Rammer sjældent din grund, men kan nævnes ved et salg. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=villavej-21-8700&ljord=1&src=address-md#17/55.86173/9.86159)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 8,5 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 94 af 100, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- Haven vender mod øst.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Horsens Byskole, afd. Kildegade (0.-6. kl.), Learnmark Horsens (10.-10. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=villavej-21-8700

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/villavej-21-8700?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/villavej-21-8700?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.86173/9.86159)
- [Solgte priser på Villavej](https://grundviden.dk/vej/villavej-8700?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.