# Viaduktvej 9, 8260 Viby J Hus. 225 m² bolig, opført 1850, 12.949 m² grund, Aarhus Kommune. Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/viaduktvej-9-8260?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre. **Videre:** - [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/viaduktvej-9-8260?src=address-md) - [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/viaduktvej-9-8260?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt) - [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.11614/10.13947) - [Solgte priser på Viaduktvej](https://grundviden.dk/vej/viaduktvej-8260?src=address-md) ## Hvad boligen er værd - Endelig vurdering (2020): 4,7 mio. kr, heraf grundværdi 1,4 mio. kr. - Foreløbig vurdering (2025): 3,2 mio. kr, grundværdi 10,8 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer). - En offentlig vurdering er ikke en markedspris. - Grundværdien er grunden som ubebygget ved bedst mulig udnyttelse, fx udstykning. Ejendomsværdien er ejendommen, som den står. Derfor kan grundværdien være den højeste - begge tal er Vurderingsstyrelsens. [Kilde](https://vurdst.dk/media/sb0f3vbl/bilag-e-notat-haandtering-af-ejendomme-hvor-grundvaerdien-er-markant-hoejere-end-ejendomsvaerdien-i-den-foreloebige-vurdering.pdf) - Senest registrerede handel: 3,3 mio. kr med overtagelse 1. oktober 2026. ## Til salg nu - Udbudspris: **5,0 mio. kr** (9.532 kr/m²). - Boligens eget areal: 524 m², 7 værelser. - Forventet handelspris: **ca. 3,6 mio. kr**. Halvdelen af de 40 handler i nærheden lå mellem 2,9 og 4,4 mio. kr. Udbudt 41% over vores skøn. - På markedet siden 19. marts 2026. - Mægler: home Herning & Ikast. - [Se annoncen hos mægleren](https://home.dk/salg/bolig-erhverv/viaduktvej-9-8260-viby-j/sag-7070003229/) ## Salgshistorik og liggetid - solgt 28. august 2026, solgt for 3,3 mio. kr, fri handel (aftalt 28. august 2026). ## Huset og grunden - 225 m² bolig, 12.949 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1850. - 1. sal: 70 m². - Stueplan: 155 m². - 155 m² i stueplan + 70 m² på 1. sal (under taget) = 225 m² bolig. - Huset: 155 m² bebygget. - Anden bygning: 240 m², bygget 1970; Anden bygning: 50 m², bygget 1877. Kortet viser to mindre bygninger mere (180 m² og 91 m²), BBR anden bygning 527 m², garage 38 m², udhus 12 m², overdækning 10 m² - de to registre passer ikke sammen her. - Ubebygget: 11.917 m². Haven ligger øst for huset. - Huset har energimærke F. Mærket gælder til 2036. A er bedst, G er dårligst. ## Hvad du må bygge - **Du må bygge ca. 4.792 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne. - Bygget i dag 1.035 m², din ret 5.827 m² i alt, kommunen kan sige ja til op til 7.769 m² (kræver tilladelse). - Hvorfor 5.827 m²? Ingen lokalplan sætter en bebyggelsesprocent her. Så gælder bygningsreglementets bebyggelsesprocent af grunden på 12.949 m². For denne bygningstype er det 45 %. - Hvorfor ikke 7.769 m²? Kommuneplanen tillader op til 60 % i området. Det er et loft for, hvad kommunen kan sige ja til - ikke en ret. [Rammen Kommuneplan 2025 (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_11714748_1768833193079.pdf) - Vær opmærksom: 79% af grunden ligger i fortidsmindebeskyttelseslinjen og skovbyggelinjen (ca. 2.734 m² er fri). Etagearealet står ved magt (bebyggelsesprocenten regnes af hele grunden), men byggeriet skal placeres uden for zonen; at bygge i den del kræver dispensation. - Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig. - Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af: - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt. - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk. - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer. - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang. - Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden. ## Miljø og omgivelser **2 ting værd at kende. Resten ser fint ud.** - **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står i eller over terræn om vinteren. Fugtsikring og dræn er relevante, især hvis du vil bygge kælder. - **Trafikstøj over den vejledende grænse: 59-64 dB** (værd at kende): Fra jernbane. Miljøstyrelsens vejledende grænse for boliger er 58 dB. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=viaduktvej-9-8260&lstoej=1&src=address-md#17/56.11614/10.13947) - **Radon: forhøjet risiko i Aarhus-området** (godt at vide): Ca. 5,8 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=viaduktvej-9-8260&lradon=1&src=address-md#11/56.11614/10.13947) - **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=viaduktvej-9-8260&ldrikkevand=1&src=address-md#14/56.11614/10.13947) - Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 47,5 m over havet, stabilt terræn, drikkevand under kravværdierne. - Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen. - Ligger i et drikkevandsinteresseområde. - 2 beskyttet naturtype(r) tæt på. - Haven vender mod øst. - Fjernvarmeforholdene er registreret. - Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden. ## Området Siden har skoledistrikt: Søndervangskolen (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik. ## Det som kun står på siden selv Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum. ## Bolig, lån og forsikring - Skal boligen finansieres? [Sammenlign boliglån hos findbank.dk](https://grundviden.dk/ud/md-bank) - Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring) ## Videre herfra - [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/viaduktvej-9-8260?src=address-md) - [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/viaduktvej-9-8260?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt) - [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.11614/10.13947) - [Solgte priser på Viaduktvej](https://grundviden.dk/vej/viaduktvej-8260?src=address-md) Citér gerne med kilde og link til siden.