# Vestre Søvej 28, 4100 Ringsted

Sommerhus. 39 m² bolig, opført 1943, 777 m² grund, Ringsted Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/vestre-soevej-28-4100?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/vestre-soevej-28-4100?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/vestre-soevej-28-4100?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.48370/11.74373)
- [Solgte priser på Vestre Søvej](https://grundviden.dk/vej/vestre-soevej-4100?src=address-md)

## Det vigtigste

- Plus: Udsigt over Tivolisøen (ca. +15% på prisen).
- Lokalplanen stiller almindelige krav: grænse for udhus og garage.
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 1,7 mio. kr** (beregnet 28. oktober 2026).

- Halvdelen af de 15 handler i nærheden lå mellem 1,4 og 2,0 mio. kr.
- Svarer til 42.949 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 1.148.000 kr. (29.425 kr. pr. m² × 39 m²: hvad et standardsommerhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: +276.000 kr.
  - Grund på 777 m²: -3.000 kr.
  - Bygget 1943: -73.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): +100.000 kr.
  - Sommerhuse sælger over modellen: +20.000 kr.
  - Søudsigt (Tivolisøen): +221.000 kr.
  - Elvarme: -34.000 kr.
  - Afrundet: +20.000 kr.
  - Vores bud: 1.675.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 993.000 kr, heraf grundværdi 770.000 kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 1,3 mio. kr, heraf grundværdi 1,1 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest solgt i fri handel: 391.000 kr med overtagelse 1. april 2013.
- Senest overdraget i familien 2023 - prisen er ingen markedspris og vises ikke.
- 2 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 8. december 2023, solgt for 322.500 kr, familieoverdragelse (aftalt 8. december 2023).
- solgt 4. marts 2013, solgt for 391.000 kr, fri handel (aftalt 4. marts 2013).

## Huset og grunden

- 39 m² bolig, 777 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1943, om-/tilbygget 1969.
- Stueplan: 39 m².
- Hele boligen ligger i ét plan på 39 m².
- Huset: 39 m² bebygget.
- Kortet viser én mindre bygning (20 m²), BBR udhus 13 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 718 m².

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 78 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 39 m², din ret 117 m² i alt.
- Hvorfor 117 m²? Lokalplan 143 (Sommerhusområde ved Haraldsted Sø) sætter 15 %: 15 % af grunden på 777 m² er 117 m², og der står 39 m² i dag.
- Vær opmærksom: 35% af grunden ligger i sø-/åbeskyttelseslinjen (ca. 507 m² er fri). Etagearealet står ved magt (bebyggelsesprocenten regnes af hele grunden), men byggeriet skal placeres uden for zonen; at bygge i den del kræver dispensation.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Lokalplanens øvrige krav. Tag, materialer, placering og byggefelter kan begrænse mere end procenten.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Der er 4 på ejendommen.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Højdegrænse: 6 m.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_1013273_APPROVED_1161337722402.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Høj radonrisiko i Ringsted-området** (værd at kende): Ca. 11,6 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=vestre-soevej-28-4100&lradon=1&src=address-md#11/55.4837/11.74373)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=vestre-soevej-28-4100&ldrikkevand=1&src=address-md#14/55.4837/11.74373)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 26,1 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 100 af 100, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 1 fredning(er) berører adressen.
- 2 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Sommerhusområde ved Haraldsted Sø**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_1013273_APPROVED_1161337722402.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Byskovskolen 7-9 (7.-9. kl.), Gyrstinge Skole & Landbørnehus (Førskole-6. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=vestre-soevej-28-4100

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/vestre-soevej-28-4100?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/vestre-soevej-28-4100?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.48370/11.74373)
- [Solgte priser på Vestre Søvej](https://grundviden.dk/vej/vestre-soevej-4100?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.