# Vestermarken 2C, 2750 Ballerup

Villa. 119 m² bolig, opført 1924, 947 m² grund, Ballerup Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/vestermarken-2c-2750?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/vestermarken-2c-2750?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/vestermarken-2c-2750?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.72748/12.35738)
- [Solgte priser på Vestermarken](https://grundviden.dk/vej/vestermarken-2750?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 6,8 mio. kr** (beregnet 16. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 6,1 og 7,6 mio. kr.
- Svarer til 57.143 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 5.504.000 kr. (46.250 kr. pr. m² × 119 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: +9.000 kr.
  - Grund på 947 m²: +51.000 kr.
  - Bygget 1924: -463.000 kr.
  - Energimærke C: +700.000 kr.
  - Trafikstøj fra vej: -38.000 kr.
  - Stor vej ved grunden: -238.000 kr.
  - Købt 2024, løftet til i dag: +940.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): +230.000 kr.
  - Grund i forhold til området: +111.000 kr.
  - Afrundet: -6.000 kr.
  - Vores bud: 6.800.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 3,8 mio. kr, heraf grundværdi 2,5 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 4,4 mio. kr, heraf grundværdi 3,3 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 5,4 mio. kr med overtagelse 1. februar 2025.
- 4 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 10. oktober 2024, solgt for 5,4 mio. kr, fri handel (aftalt 10. oktober 2024).
- solgt 29. september 2020, solgt for 4,5 mio. kr, fri handel (aftalt 29. september 2020).
- solgt 23. december 2015, solgt for 3,8 mio. kr, fri handel (aftalt 23. december 2015).
- solgt 1. november 2004, solgt for 825.000 kr, fri handel.

## Huset og grunden

- 119 m² bolig, 947 m² grund, 2 badeværelser, bygget 1924.
- 1. sal: 52 m².
- Stueplan: 67 m².
- Kælder: 67 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- 67 m² i stueplan + 52 m² på 1. sal (under taget) = 119 m² bolig. Kælderen på 67 m² regnes ikke med.
- Huset: 67 m² bebygget.
- Kortet viser én mindre bygning (40 m²), BBR garage 30 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 840 m². Haven ligger vest for huset.
- Huset har energimærke C. Mærket udløb i 2025. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 165 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 119 m², din ret 284 m² i alt.
- Hvorfor 284 m²? Ingen lokalplan sætter en bebyggelsesprocent her, og kommuneplanens ramme (30 %) er lavere end bygningsreglementets - så er det rammen, der er loftet: 30 % af grunden på 947 m².
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_11337446_1752050938196.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står ca. 0,9 m under terræn om vinteren. Huset har kælder - fugtsikring og omfangsdræn er relevante.
- **Radon: moderat risiko i Ballerup-området** (godt at vide): Ca. 2,7 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=vestermarken-2c-2750&lradon=1&src=address-md#11/55.72748/12.35738)
- **Trafikstøj: 53-58 dB** (godt at vide): Fra vejtrafik. Under den vejledende grænse på 58 dB, men hørbar udendørs. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=vestermarken-2c-2750&lstoej=1&src=address-md#17/55.72748/12.35738)
- **Konstateret forurening hos en nabo - ikke på grunden** (godt at vide): Nærmeste grund med konstateret forurening (V2) er 97 m væk, på [Baltorpvej 11](https://grundviden.dk/adresse/baltorpvej-11-2750?src=address-md). Rammer sjældent din grund, men kan nævnes ved et salg. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=vestermarken-2c-2750&ljord=1&src=address-md#17/55.72748/12.35738)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=vestermarken-2c-2750&ldrikkevand=1&src=address-md#14/55.72748/12.35738)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 32,0 m over havet, stabilt terræn.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 1 fredning(er) berører adressen.
- Haven vender mod vest.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Stationsnært haveboligområde ved Vestermarken og Roasvej**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/11_11337446_1752050938196.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Baltorpskolen (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/vestermarken-2c-2750?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/vestermarken-2c-2750?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.72748/12.35738)
- [Solgte priser på Vestermarken](https://grundviden.dk/vej/vestermarken-2750?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.