# Vestermarken 2B, 2750 Ballerup

Villa. 166 m² bolig, opført 1998, 983 m² grund, Ballerup Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/vestermarken-2b-2750?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/vestermarken-2b-2750?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/vestermarken-2b-2750?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.72732/12.35732)
- [Solgte priser på Vestermarken](https://grundviden.dk/vej/vestermarken-2750?src=address-md)

## Det vigtigste

- Minus: Nabolagsprofil (Kirstinelund (0756,001), alment boligkvarter): 68 % i beskæftigelse (landsmedian 78 %), 75 % stemte ved FV2026 (landsmedian 84 %).
- Plus: Udbudt ca. 14 % under vores skøn.
- Lokalplanen stiller almindelige krav: levende hegn mod vej og skel.
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

- Endelig vurdering (2022): 5,2 mio. kr, heraf grundværdi 3,4 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 5,1 mio. kr, heraf grundværdi 3,4 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 3,7 mio. kr med overtagelse 1. oktober 2018.
- 4 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Til salg nu

- Udbudspris: **5,6 mio. kr** (33.704 kr/m²).
- Boligens eget areal: 166 m², 6 værelser.
- Vores skøn: **ca. 6,5 mio. kr**. Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 6,0 og 7,1 mio. kr. Udbudt 14 % under vores skøn.
- På markedet siden 11. december 2025.
- Prisen er sat ned 18. august 2026.
- Mægler: Nybolig Ballerup - Smørum.
- [Se annoncen hos mægleren](https://www.nybolig.dk/villa/2750/vestermarken/n260142/n2601420000664)

## Før du byder

- Pris: Udbudt 14 % under vores skøn: udbudsprisen er 5,6 mio. kr, vores skøn ca. 6,5 mio. kr.
- Tid på markedet: På markedet i 336 dage - medianen for huse til salg i 2750 Ballerup er 71 dage (65 boliger). Prisen er sat ned 18. august 2026 fra 5,8 mio. kr - i 2750 Ballerup er 46 % af huse til salg sat ned.
- Miljø og risiko: 2 ting værd at kende - højt grundvand, trafikstøj over den vejledende grænse: 58-63 dB. [Se miljø og risiko](https://grundviden.dk/adresse/vestermarken-2b-2750#miljoe)
- Plan: Ingen lokalplan med bebyggelsesprocent - kommuneplanens ramme gælder for grunden. [Se hvad du må bygge](https://grundviden.dk/adresse/vestermarken-2b-2750#byggeret)
- [Book fremvisning](https://grundviden.dk/ud/buyer-viewing?src=md&blk=before-bid&l=74228) - boligens annonce hos mægleren
- [Sammenlign lån](https://grundviden.dk/ud/buyer-loan?src=md&blk=before-bid) - ca. 22.700 kr om måneden, regnet på udbudsprisen (findbank.dk)
- [Forsikring fra overtagelsen](https://grundviden.dk/ud/buyer-insurance?src=md&blk=before-bid) - sammenlign husforsikring (findforsikring.dk)
- Køberrådgivning: Disse kæder tilbyder køberrådgivning - i deres egne ord (kædernes egne sider, læst 08.11.2026). Mæglerne i postnummeret er vist med vores egne tal.
- [Estate: »Få tryghed, når du køber dit næste hjem med køberrådgivning«](https://grundviden.dk/ud/buyer-advisor?src=md&blk=before-bid&l=74228&a=estate) - Estate Ballerup-Smørum har haft 53 annoncer i postnummeret seneste 12 måneder, median 61 dage på markedet
- [danbolig: »danbolig Køberrådgivning«](https://grundviden.dk/ud/buyer-advisor?src=md&blk=before-bid&l=74228&a=danbolig) - danbolig Ballerup/Smørum - Henrik Dreyer & Brian Dreyer Larsen har haft 18 annoncer i postnummeret seneste 12 måneder, median 160 dage på markedet
- [home: »home Køberrådgivning«](https://grundviden.dk/ud/buyer-advisor?src=md&blk=before-bid&l=74228&a=home) - home Ballerup har haft 18 annoncer i postnummeret seneste 12 måneder, median 96 dage på markedet

Områdets tal er dagens boliger til salg i postnummeret (Grundviden). Mæglerne er dem, der har haft flest annoncer i postnummeret de seneste 12 måneder (en bolig kan have flere annoncer); en udbudt bolig er ikke nødvendigvis solgt.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 1. oktober 2018, solgt for 3,7 mio. kr, fri handel.
- solgt 1. juni 2008, solgt for 1,5 mio. kr, fri handel.
- solgt 1. januar 2002, solgt for 1,5 mio. kr, familieoverdragelse.
- solgt 1. oktober 1996, solgt for 700.000 kr, fri handel.

## Huset og grunden

- 166 m² bolig, 983 m² grund, 2 badeværelser, bygget 1998.
- 1. sal: 57 m².
- Stueplan: 89 m².
- Kælder: 89 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- 89 m² i stueplan + 57 m² på 1. sal (under taget) + 20 m² beboelse i kælderen = 166 m² bolig. Kælderen er på 89 m², og de 20 m² af den, der er godkendt til beboelse, tæller med.
- Huset: 130 m² bebygget.
- Carport: 29 m², bygget 1998. Kortet viser én mindre bygning mere (35 m²), BBR udhus 20 m², udhus 6 m², udhus 6 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 789 m². Haven ligger vest for huset.
- Huset har energimærke C. Mærket er fra 2026 og gælder til 2036; arbejder siden er ikke med i det. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 108 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 187 m², din ret 295 m² i alt.
- Hvorfor 295 m²? Ingen lokalplan sætter en bebyggelsesprocent her, og kommuneplanens ramme (30 %) er lavere end bygningsreglementets - så er det rammen, der er loftet: 30 % af grunden på 983 m².
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_11337446_1752050938196.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**2 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står ca. 0,9 m under terræn om vinteren. Huset har kælder - fugtsikring og omfangsdræn er relevante.
- **Trafikstøj over den vejledende grænse: 58-63 dB** (værd at kende): Fra vejtrafik. Miljøstyrelsens vejledende grænse for boliger er 58 dB. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=vestermarken-2b-2750&lstoej=1&src=address-md#17/55.72732/12.35732)
- **Radon: moderat risiko i Ballerup-området** (godt at vide): Ca. 2,7 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=vestermarken-2b-2750&lradon=1&src=address-md#11/55.72732/12.35732)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=vestermarken-2b-2750&ldrikkevand=1&src=address-md#14/55.72732/12.35732)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 31,6 m over havet, stabilt terræn, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 1 fredning(er) berører adressen.
- Haven vender mod vest.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Stationsnært haveboligområde ved Vestermarken og Roasvej**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/11_11337446_1752050938196.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Baltorpskolen (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/vestermarken-2b-2750?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/vestermarken-2b-2750?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.72732/12.35732)
- [Solgte priser på Vestermarken](https://grundviden.dk/vej/vestermarken-2750?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.