# Vestermarken 15, 8260 Viby J

Villa. 208 m² bolig, opført 2006, 2.213 m² grund, Aarhus Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/vestermarken-15-8260?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/vestermarken-15-8260?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/vestermarken-15-8260?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.12748/10.11264)
- [Solgte priser på Vestermarken](https://grundviden.dk/vej/vestermarken-8260?src=address-md)

## Det vigtigste

- Plus: Stor uudnyttet byggeret (ca. 610 m²).
- Lokalplan: ingen usædvanlige begrænsninger - det almindelige gælder (bebyggelsesprocent, højde, afstand til skel).
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 6,8 mio. kr** (beregnet 28. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 6,0 og 7,6 mio. kr.
- Svarer til 32.452 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 6.863.000 kr (32.996 kr pr. m² × 208 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -687.000 kr
  - Grund på 2.213 m²: +358.000 kr
  - Energimærke C: +895.000 kr
  - Trafikstøj fra vej: -51.000 kr
  - Stor vej ved grunden: -305.000 kr
  - Købt 2024, løftet til i dag: -687.000 kr
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2025): +303.000 kr
  - Grund i forhold til området: +54.000 kr
  - Afrundet: +7.000 kr
  - Vores bud: 6.750.000 kr
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 3,7 mio. kr, heraf grundværdi 928.500 kr.
- Foreløbig vurdering (2025): 5,6 mio. kr, heraf grundværdi 4,7 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 5,3 mio. kr med overtagelse 1. marts 2025.
- 2 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 20. august 2024, solgt for 5,3 mio. kr, fri handel (aftalt 20. august 2024).
- solgt 13. april 2010, solgt for 3,8 mio. kr, fri handel (aftalt 13. april 2010).

## Huset og grunden

- 208 m² bolig, 2.213 m² grund, 2 badeværelser, bygget 2006.
- Stueplan: 208 m².
- Hele boligen ligger i ét plan på 208 m².
- Huset: 208 m² bebygget.
- Tre mindre bygninger. BBR kender kun carporten (86 m², bygget 2007) og en anden bygning (67 m², bygget 2008); den anden (106 m²) står kun i kortet.
- Ubebygget: 1.746 m². Haven ligger vest for huset.
- Huset har energimærke C. Mærket er fra 2023 og gælder til 2033; arbejder siden er ikke med i det. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 610 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 275 m², din ret 885 m² i alt.
- Hvorfor 885 m²? Lokalplan 428 (Bolig- og erhvervsområde ved Stavtrupvej - Stavtrup Overgård) sætter 40 %: 40 % af grunden på 2.213 m² er 885 m², og der står 275 m² i dag.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Lokalplanens øvrige krav. Tag, materialer, placering og byggefelter kan begrænse mere end procenten.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Højdegrænse: 10 m.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_1108747_APPROVED_1351076981637.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**Intet der skiller sig ud.**

- **Grundvandet står højt om vinteren** (godt at vide): Ca. 0,5 m under terræn. Relevant ved byggeri med kælder og ved dræn omkring huset.
- **Radon: forhøjet risiko i Aarhus-området** (godt at vide): Ca. 5,8 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=vestermarken-15-8260&lradon=1&src=address-md#11/56.12748/10.11264)
- **Trafikstøj: 53-58 dB** (godt at vide): Fra vejtrafik. Under den vejledende grænse på 58 dB, men hørbar udendørs. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=vestermarken-15-8260&lstoej=1&src=address-md#17/56.12748/10.11264)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=vestermarken-15-8260&ldrikkevand=1&src=address-md#14/56.12748/10.11264)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 58,7 m over havet, stabilt terræn, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- 1 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod vest.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Bolig- og erhvervsområde ved Stavtrupvej - Stavtrup Overgård**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_1108747_APPROVED_1351076981637.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Højvangskolen (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=vestermarken-15-8260

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/vestermarken-15-8260?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/vestermarken-15-8260?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.12748/10.11264)
- [Solgte priser på Vestermarken](https://grundviden.dk/vej/vestermarken-8260?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.