# Vesterled 9, 8860 Ulstrup

Villa. 77 m² bolig, opført 1890, 1.985 m² grund, Favrskov Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/vesterled-9-8860?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/vesterled-9-8860?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/vesterled-9-8860?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.36373/9.76086)
- [Solgte priser på Vesterled](https://grundviden.dk/vej/vesterled-8860?src=address-md)

## Det vigtigste

- Minus: Distriktsskolen ligger i landets laveste 10% (karakter 5,1).
- Bemærk: Landzone: byggeri kræver landzonetilladelse.
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

- Endelig vurdering (2022): 714.000 kr, heraf grundværdi 240.000 kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 645.000 kr, heraf grundværdi 294.000 kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 350.000 kr med overtagelse 1. oktober 2017.
- 2 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Til salg nu

- Udbudspris: **395.000 kr** (5.129 kr/m²).
- Boligens eget areal: 77 m², 3 værelser.
- Vores skøn: **ca. 675.000 kr**. Halvdelen af de 40 handler i nærheden lå mellem 450.000 og 1.025.000 kr.
- På markedet siden 15. juli 2025.
- Prisen er sat ned 28. juli 2026.
- Mægler: Nybolig Bjerringbro.
- [Se annoncen hos mægleren](https://www.nybolig.dk/villa/8860/vesterled/n270143/n2701430000424)

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 21. september 2017, solgt for 350.000 kr, fri handel (aftalt 21. september 2017).
- solgt 27. november 1996, solgt for 360.000 kr, fri handel (aftalt 27. november 1996).

## Huset og grunden

- 77 m² bolig, 1.985 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1890.
- Stueplan: 77 m².
- Hele boligen ligger i ét plan på 77 m².
- Huset: 77 m² bebygget.
- Garage: 40 m², bygget 2000. Kortet viser én mindre bygning mere (30 m²), BBR garage 20 m², drivhus 9 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 1.838 m². Haven ligger sydøst for huset.
- Huset har energimærke D. Mærket er fra 2025 og gælder til 2035; arbejder siden er ikke med i det. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- Adressen ligger i landzone - her gælder Planlovens § 36 for landzonetilladelsen og bygningsreglementets bebyggelsesprocent for byggetilladelsen.
- **Du må bygge ca. 423 m² mere.** Uden landzonetilladelse, med en almindelig byggetilladelse.
- Bygget i dag 77 m², din ret 500 m² i alt.
- To regler, den laveste gælder. Landzonereglen (§ 36) tillader 500 m² i alt uden landzonetilladelse. Bygningsreglementets 30 % af grunden på 1.985 m² giver ca. 596 m² - mere end 500, så det er landzonereglen, der begrænser her.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**Intet der skiller sig ud.**

- **Grundvandet står højt om vinteren** (godt at vide): Ca. 0,8 m under terræn. Relevant ved byggeri med kælder og ved dræn omkring huset.
- **Radon: forhøjet risiko i Favrskov-området** (godt at vide): Ca. 4,6 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=vesterled-9-8860&lradon=1&src=address-md#11/56.36373/9.76086)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 65,4 m over havet, stabilt terræn, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- 1 fredning(er) berører adressen.
- Haven vender mod sydøst.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: 10. klassedistrikt Skovvangskolen (10.-10. kl.), Ulstrup Skole (Førskole-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal boligen finansieres? [Sammenlign boliglån hos findbank.dk](https://grundviden.dk/ud/md-bank)
- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/vesterled-9-8860?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/vesterled-9-8860?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.36373/9.76086)
- [Solgte priser på Vesterled](https://grundviden.dk/vej/vesterled-8860?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.