# Vestergade 9A, 4050 Skibby

Villa. 146 m² bolig, opført 2008, 700 m² grund, Frederikssund Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/vestergade-9a-4050?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/vestergade-9a-4050?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/vestergade-9a-4050?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.78170/12.01577)
- [Solgte priser på Vestergade](https://grundviden.dk/vej/vestergade-4050?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Solgt i fri handel for 1,9 mio. kr i december 2025 - handlen ligger 36% under vores estimat.**

- Vores estimat er ca. 3,0 mio. kr (beregnet 16. oktober 2026). Det bygger på de nærmeste handler, ikke på denne bolig.
- Halvdelen af de 40 handler i nærheden lå mellem 2,4 og 3,8 mio. kr.
- Svarer til 20.548 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 2.566.000 kr. (17.573 kr. pr. m² × 146 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -95.000 kr.
  - Grund på 700 m²: -18.000 kr.
  - Energimærke A: +580.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): -21.000 kr.
  - Afrundet: -12.000 kr.
  - Vores bud: 3.000.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 2,2 mio. kr, heraf grundværdi 550.000 kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 2,7 mio. kr, heraf grundværdi 798.000 kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 1,9 mio. kr med overtagelse 15. februar 2026.
- 2 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 29. december 2025, solgt for 1,9 mio. kr, fri handel (aftalt 29. december 2025).
- solgt 19. marts 2015, solgt for 1,6 mio. kr, fri handel (aftalt 19. marts 2015).

## Huset og grunden

- 146 m² bolig, 700 m² grund, 2 badeværelser, bygget 2008.
- Stueplan: 146 m².
- Hele boligen ligger i ét plan på 146 m².
- Huset: 146 m² bebygget.
- Carport: 46 m², bygget 2010.
- Ubebygget: 508 m². Haven ligger sydvest for huset.
- Huset har energimærke A2010. Mærket gælder til 2035. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 64 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 146 m², din ret 210 m² i alt, kommunen kan sige ja til op til 315 m² (kræver tilladelse).
- Hvorfor 210 m²? Ingen lokalplan sætter en bebyggelsesprocent her. Så gælder bygningsreglementets bebyggelsesprocent af grunden på 700 m². Området er et parcelhusområde - kommuneplanens ramme er udlagt til åben-lav boligbebyggelse - så grænsen er 30 %.
- Hvorfor ikke 315 m²? Kommuneplanen tillader op til 45 % i området. Det er et loft for, hvad kommunen kan sige ja til - ikke en ret. [Rammen Skuldelev Nord (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_11297605_1765373623837.pdf)
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Grunden er kortlagt for jordforurening** (værd at kende): Der er konstateret forurening (V2) på grunden. Det kan kræve tilladelse ved byggeri og påvirke et salg. [Gratis attest for grunden →](https://jord.miljoeportal.dk/report/?elav=70953&matrnr=11z) [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=vestergade-9a-4050&ljord=1&src=address-md#17/55.7817/12.01577)
- **Grundvandet står højt om vinteren** (godt at vide): Ca. 0,5 m under terræn. Relevant ved byggeri med kælder og ved dræn omkring huset.
- **Radon: forhøjet risiko i Frederikssund-området** (godt at vide): Ca. 6,1 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=vestergade-9a-4050&lradon=1&src=address-md#11/55.7817/12.01577)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=vestergade-9a-4050&ldrikkevand=1&src=address-md#14/55.7817/12.01577)
- Fint: ikke i en skybrudslavning, 8,4 m over havet, stabilt terræn, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- 1 jordforureningskortlægning(er) registreret på eller ved grunden.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 2 fredning(er) berører adressen.
- 3 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod sydvest.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Fjordlandsskolen (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/vestergade-9a-4050?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/vestergade-9a-4050?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.78170/12.01577)
- [Solgte priser på Vestergade](https://grundviden.dk/vej/vestergade-4050?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.