# Vestergade 4B, 4000 Roskilde

Bolig i en bebyggelse med 2 boliger. 225 m² bolig i alt på ejendommen, opført 1927, 653 m² grund, Roskilde Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/vestergade-4b-4000?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/vestergade-4b-4000?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/vestergade-4b-4000?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.64498/12.06957)
- [Solgte priser på Vestergade](https://grundviden.dk/vej/vestergade-4000?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 5,5 mio. kr** (beregnet 25. oktober 2026).

- Halvdelen af de 40 handler i nærheden lå mellem 4,8 og 6,2 mio. kr.
- Svarer til 47.466 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 5.645.000 kr. (49.084 kr. pr. m² × 115 m²: hvad en standardlejlighed på 120 m², bygget 2000-2014 med energimærke D, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: +1.000 kr.
  - Bygget 1927: -473.000 kr.
  - Energimærke C: +286.000 kr.
  - Afrundet: -9.000 kr.
  - Vores bud: 5.450.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2004): 2,4 mio. kr, heraf grundværdi 742.000 kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 4,8 mio. kr, heraf grundværdi 2,9 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 685.000 kr med overtagelse 1. august 2003. Beløbet dækker hele ejendommen med 2 boliger, ikke en enkelt bolig.
- 5 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 29. april 2026, solgt for 5,0 mio. kr, fri handel (aftalt 29. april 2026).
- solgt 13. juni 2003, solgt for 685.000 kr, fri handel (aftalt 13. juni 2003).
- solgt 13. juni 2003, solgt for 1,5 mio. kr, fri handel (aftalt 13. juni 2003).
- solgt 1. april 2003, solgt for 513.518 kr, fri handel.
- solgt 11. december 2001, solgt for 1,2 mio. kr, anden overdragelse.
- solgt 12. november 1998, solgt for 2,3 mio. kr, fri handel (aftalt 12. november 1998).

## Huset og grunden

- 225 m² bolig i alt på ejendommen, 653 m² grund, bygget 1927, om-/tilbygget 2004.
- 1. sal: 41 m².
- Stueplan: 184 m².
- Kælder: 63 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- 184 m² i stueplan + 41 m² på 1. sal (under taget) = 225 m² bolig. Kælderen på 63 m² regnes ikke med.
- Huset: 181 m² bebygget.
- Ubebygget: 472 m². Haven ligger nordøst for huset.
- Huset har energimærke C. Mærket er fra 2026 og gælder til 2036. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 0 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 225 m², din ret 196 m² i alt.
- Hvorfor 196 m²? Lokalplan 9.ROS (Sankt Jørgensbjerg - Vestergade, Clermentsgade og Skt. Hansgade (Delvist aflyst af 346)) sætter 30 %: 30 % af grunden på 653 m² er 196 m², og der står 225 m² i dag.
- Grunden er allerede fuldt udnyttet - ikke plads til mere uden at rive ned.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Lokalplanens øvrige krav. Tag, materialer, placering og byggefelter kan begrænse mere end procenten.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_1031627_APPROVED_1174471945119.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står ca. 0,4 m under terræn om vinteren. Huset har kælder - fugtsikring og omfangsdræn er relevante.
- **Radon: forhøjet risiko i Roskilde-området** (godt at vide): Ca. 8,0 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=vestergade-4b-4000&lradon=1&src=address-md#11/55.64498/12.06957)
- **Konstateret forurening hos en nabo - ikke på grunden** (godt at vide): Nærmeste grund med konstateret forurening (V2) er 89 m væk, på [Hedegade 32A](https://grundviden.dk/adresse/hedegade-32a-4000?src=address-md). Rammer sjældent din grund, men kan nævnes ved et salg. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=vestergade-4b-4000&ljord=1&src=address-md#17/55.64498/12.06957)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 25,2 m over havet, stabilt terræn, ingen trafikstøj over 53 db.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 3 fredning(er) berører adressen.
- 1 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod nordøst.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Sankt Jørgensbjerg - Vestergade, Clermentsgade og Skt. Hansgade (Delvist aflyst af 346)**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_1031627_APPROVED_1174471945119.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Absalons Skole (Førskole-10. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/vestergade-4b-4000?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/vestergade-4b-4000?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.64498/12.06957)
- [Solgte priser på Vestergade](https://grundviden.dk/vej/vestergade-4000?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.