# Vesterbyvej 28, 9990 Skagen

Villa. 133 m² bolig, opført 1830, 524 m² grund, Frederikshavn Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/vesterbyvej-28-9990?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/vesterbyvej-28-9990?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/vesterbyvej-28-9990?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/57.71754/10.57737)
- [Solgte priser på Vesterbyvej](https://grundviden.dk/vej/vesterbyvej-9990?src=address-md)

## Det vigtigste

- Minus: Oversvømmelsesrisiko (skybrud): klimascore 60 af 100.
- Minus: Skovbyggelinjen dækker 100 % af grunden - nyt byggeri kræver normalt dispensation, eksisterende bygninger berøres ikke.
- Plus: Vid havudsigt fra 1. sal og op, vandet ca. 275 m væk (ca. +6% på prisen).
- Lokalplanen stiller almindelige krav: krav til facade- og tagmaterialer, grænse for udhus og garage.
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 4,1 mio. kr** (beregnet 28. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 3,6 og 4,8 mio. kr.
- Svarer til 31.015 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 5.106.000 kr. (38.391 kr. pr. m² × 133 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -100.000 kr.
  - Grund på 524 m²: -115.000 kr.
  - Bygget 1830: -409.000 kr.
  - Energimærke E, nabobygning: -338.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2025): -96.000 kr.
  - Havudsigt: +224.000 kr.
  - Seneste ombygning 1994: -151.000 kr.
  - Afrundet: +4.000 kr.
  - Vores bud: 4.125.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 2,2 mio. kr, heraf grundværdi 806.800 kr.
- Foreløbig vurdering (2025): 3,5 mio. kr, heraf grundværdi 2,4 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 1,8 mio. kr med overtagelse 15. september 2001.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 15. september 2001, solgt for 1,8 mio. kr, fri handel.

## Huset og grunden

- 133 m² bolig, 524 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1830, om-/tilbygget 1994.
- 1. sal: 50 m².
- Stueplan: 83 m².
- 83 m² i stueplan + 50 m² på 1. sal (under taget) = 133 m² bolig.
- Huset: 85 m² bebygget.
- Anden bygning: 29 m², bygget 2004. Kortet viser én mindre bygning mere (36 m²), BBR carport 24 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 374 m². Haven ligger nord for huset.
- Nærmeste energimærke er E, fra en nabobygning ca. 17 m fra adressen. Mærket er fra 2017 og gælder til 2027. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Reelt 0 m² uden dispensation.** Stort set hele grunden (100%) ligger i skovbyggelinjen. Nyt byggeri kræver dispensation, som sjældent gives - så den beregnede rummelighed (21 m²) kan reelt ikke udnyttes.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_1175397_APPROVED_1354694573981.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**2 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Grunden ligger i en skybrudslavning** (værd at kende): Regnvand kan samle sig op til 0,9 m ved kraftig regn. Tjek afløb og sokkelhøjde. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=vesterbyvej-28-9990&lskybrud=1&src=address-md#16/57.71754/10.57737)
- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står ca. 0,2 m under terræn om vinteren. Fugtsikring og dræn er relevante, især hvis du vil bygge kælder.
- **Kysterosion** (godt at vide): Kysten 282 m herfra er udpeget med erosionsrisiko. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=vesterbyvej-28-9990&lkysterosion=1&src=address-md#13/57.71754/10.57737)
- **Kun 2,0 m over havet** (godt at vide): Lavtliggende grunde er de første, havvand når ved stormflod. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=vesterbyvej-28-9990&lkote=1&src=address-md#15/57.71754/10.57737)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, lav radonrisiko i området, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 2 fredning(er) berører adressen.
- 1 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod nord.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Boligområde i Vesterby**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_1175397_APPROVED_1354694573981.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Skagen (0.-9. kl.), 10. klassecenter (10.-10. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=vesterbyvej-28-9990

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/vesterbyvej-28-9990?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/vesterbyvej-28-9990?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/57.71754/10.57737)
- [Solgte priser på Vesterbyvej](https://grundviden.dk/vej/vesterbyvej-9990?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.