# Vesterbækvej 38, 6800 Varde

Villa. 211 m² bolig, opført 2005, 3.271 m² grund, Varde Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/vesterbaekvej-38-6800?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/vesterbaekvej-38-6800?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/vesterbaekvej-38-6800?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.66531/8.58042)
- [Solgte priser på Vesterbækvej](https://grundviden.dk/vej/vesterbaekvej-6800?src=address-md)

## Det vigtigste

- Lokalplan: planen fra 2004 er indscannet, og vi har ikke kunnet læse den endnu - læs den selv (30 sider).
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 2,0 mio. kr** (beregnet 26. oktober 2026).

- Halvdelen af de 40 handler i nærheden lå mellem 1,5 og 2,7 mio. kr.
- Svarer til 9.242 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 1.669.000 kr. (7.908 kr. pr. m² × 211 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -171.000 kr.
  - Grund på 3.271 m²: +121.000 kr.
  - Energimærke C: +222.000 kr.
  - Købt 2026, løftet til i dag: -218.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2025): +336.000 kr.
  - Afrundet: -9.000 kr.
  - Vores bud: 1.950.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 1,8 mio. kr, heraf grundværdi 107.600 kr.
- Foreløbig vurdering (2025): 2,2 mio. kr, heraf grundværdi 325.000 kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 1,6 mio. kr med overtagelse 1. oktober 2026.
- 3 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 6. juli 2026, solgt for 1,6 mio. kr, fri handel (aftalt 6. juli 2026).
- solgt 22. oktober 2006, solgt for 1,1 mio. kr, familieoverdragelse.
- solgt 1. maj 1990, solgt for 35.000 kr, fri handel.

## Huset og grunden

- 211 m² bolig, 3.271 m² grund, 3 badeværelser, bygget 2005.
- 1. sal: 92 m².
- Stueplan: 119 m².
- 119 m² i stueplan + 92 m² på 1. sal (under taget) = 211 m² bolig.
- Huset: 212 m² bebygget.
- Kortet viser én mindre bygning (135 m²), BBR udhus 56 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 2.924 m². Haven ligger sydvest for huset.
- Huset har energimærke C. Mærket er fra 2024 og gælder til 2034; arbejder siden er ikke med i det. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 564 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 254 m², din ret 818 m² i alt.
- Hvorfor 818 m²? Lokalplan 05.B5.01 (boligområde Vesterbækvej 26-32, Sig) sætter 25 %: 25 % af grunden på 3.271 m² er 818 m², og der står 254 m² i dag.
- Vær opmærksom: 18% af grunden ligger i skovbyggelinjen (ca. 2.680 m² er fri). Etagearealet står ved magt (bebyggelsesprocenten regnes af hele grunden), men byggeriet skal placeres uden for zonen; at bygge i den del kræver dispensation.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Lokalplanens øvrige krav. Tag, materialer, placering og byggefelter kan begrænse mere end procenten.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Højdegrænse: 8 m.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_1101979_1521138727301.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**Intet der skiller sig ud.**

- **Grundvandet står højt om vinteren** (godt at vide): Ca. 0,5 m under terræn. Relevant ved byggeri med kælder og ved dræn omkring huset.
- **Ny lokalplan på vej nær grunden** (godt at vide): 18.01.L04 - Materielgård og offentlig administration i Sig by, ca. 43 m væk. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=vesterbaekvej-38-6800&lnybyggeri=1&src=address-md#16/55.66531/8.58042)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 6,6 m over havet, stabilt terræn, lav radonrisiko i området, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- 3 fredning(er) berører adressen.
- 3 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod sydvest.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **boligområde Vesterbækvej 26-32, Sig**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_1101979_1521138727301.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Thorstrup (0.-6. kl.), Campus (10.-10. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Virksomheder på adressen

- 1 virksomhed(er) er registreret på adressen. Navne, brancher og ejerforhold står på siden.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=vesterbaekvej-38-6800

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/vesterbaekvej-38-6800?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/vesterbaekvej-38-6800?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.66531/8.58042)
- [Solgte priser på Vesterbækvej](https://grundviden.dk/vej/vesterbaekvej-6800?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.