# Veldbæk Industrivej 20, 6705 Esbjerg Ø

Villa. 197 m² bolig, opført 1900, 10.266 m² grund, Esbjerg Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/veldbaek-industrivej-20-6705?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/veldbaek-industrivej-20-6705?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/veldbaek-industrivej-20-6705?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.47216/8.51397)
- [Solgte priser på Veldbæk Industrivej](https://grundviden.dk/vej/veldbaek-industrivej-6705?src=address-md)

## Det vigtigste

- Minus: Distriktsskolen ligger i landets laveste 10% (karakter 5,9).
- Lokalplan: planen fra 2022 er indscannet, og vi har ikke kunnet læse den endnu - læs den selv (23 sider).
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 1,9 mio. kr** (beregnet 28. oktober 2026).

- Halvdelen af de 40 handler i nærheden lå mellem 1,6 og 2,3 mio. kr.
- Svarer til 9.772 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 2.515.000 kr (12.766 kr pr. m² × 197 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -228.000 kr
  - Grund på 10.266 m²: +347.000 kr
  - Bygget 1900: -221.000 kr
  - Støj fra jernbane: -176.000 kr
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2025): -223.000 kr
  - Seneste ombygning 1972: -101.000 kr
  - Afrundet: +12.000 kr
  - Vores bud: 1.925.000 kr
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 1,7 mio. kr, heraf grundværdi 1,0 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2025): 1,6 mio. kr, grundværdi 3,1 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
  - Grundværdien er grunden som ubebygget ved bedst mulig udnyttelse, fx udstykning. Ejendomsværdien er ejendommen, som den står. Derfor kan grundværdien være den højeste - begge tal er Vurderingsstyrelsens. [Kilde](https://vurdst.dk/media/sb0f3vbl/bilag-e-notat-haandtering-af-ejendomme-hvor-grundvaerdien-er-markant-hoejere-end-ejendomsvaerdien-i-den-foreloebige-vurdering.pdf)
- Senest registrerede handel: 700.000 kr med overtagelse 1. januar 1999.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 1. januar 1999, solgt for 700.000 kr, fri handel.

## Huset og grunden

- 197 m² bolig, 10.266 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1900, om-/tilbygget 1972.
- 1. sal: 40 m².
- Stueplan: 157 m².
- Kælder: 4 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- 157 m² i stueplan + 40 m² på 1. sal (under taget) = 197 m² bolig. Kælderen på 4 m² regnes ikke med.
- Huset: 157 m² bebygget.
- Anden bygning: 114 m², bygget 1965; Anden bygning: 24 m², bygget 1965. Kortet viser tre mindre bygninger mere (136 m² og 64 m² og 18 m²), BBR anden bygning 104 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 9.753 m². Haven ligger nordvest for huset.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 8.800 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 439 m², din ret 9.239 m² i alt.
- Hvorfor 9.239 m²? Lokalplan 453 (For Veldbæk erhvervsområde) sætter 90 %: 90 % af grunden på 10.266 m² er 9.239 m², og der står 439 m² i dag.
- Vær opmærksom: grunden rører skovbyggelinjen helt ude i kanten (under 1% af arealet). Etagearealet står ved magt (bebyggelsesprocenten regnes af hele grunden), men byggeriet skal placeres uden for zonen; at bygge i den del kræver dispensation.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Lokalplanens øvrige krav. Tag, materialer, placering og byggefelter kan begrænse mere end procenten.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Højdegrænse: 16 m.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_1028958_1693205930589.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**Intet der skiller sig ud.**

- **Trafikstøj: 54-59 dB** (godt at vide): Fra jernbane. Under den vejledende grænse på 58 dB, men hørbar udendørs. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=veldbaek-industrivej-20-6705&lstoej=1&src=address-md#17/55.47216/8.51397)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 15,5 m over havet, klimarobust: 100 af 100, lav radonrisiko i området, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 3 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod nordvest.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **For Veldbæk erhvervsområde**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_1028958_1693205930589.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Præstegårdsskolen (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Virksomheder på adressen

- 1 virksomhed(er) er registreret på adressen. Navne, brancher og ejerforhold står på siden.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=veldbaek-industrivej-20-6705

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/veldbaek-industrivej-20-6705?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/veldbaek-industrivej-20-6705?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.47216/8.51397)
- [Solgte priser på Veldbæk Industrivej](https://grundviden.dk/vej/veldbaek-industrivej-6705?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.