# Ved Stranden 7, 3220 Tisvildeleje

Sommerhus. 111 m² bolig, opført 1775, 675 m² grund, Gribskov Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/ved-stranden-7-3220?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/ved-stranden-7-3220?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/ved-stranden-7-3220?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.05942/12.06585)
- [Solgte priser på Ved Stranden](https://grundviden.dk/vej/ved-stranden-3220?src=address-md)

## Det vigtigste

- Minus: Kysterosion: grunden ligger i statens farezone (fra omkring år 2070).
- Plus: Panorama-havudsigt, vandet ca. 25 m væk (ca. +17% på prisen).
- Lokalplanen stiller almindelige krav: krav til facade- og tagmaterialer, grænse for udhus og garage, levende hegn mod vej og skel.
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 10,7 mio. kr** (beregnet 27. oktober 2026).

- Halvdelen af de 40 handler i nærheden lå mellem 7,4 og 15,5 mio. kr.
- Svarer til 95.946 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 10.712.000 kr. (96.503 kr. pr. m² × 111 m²: hvad et standardsommerhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: +161.000 kr.
  - Grund på 675 m²: -102.000 kr.
  - Bygget 1775: -900.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): -679.000 kr.
  - Sommerhuse sælger over modellen: +129.000 kr.
  - Havudsigt: +1.541.000 kr.
  - Elvarme: -215.000 kr.
  - Afrundet: +3.000 kr.
  - Vores bud: 10.650.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 12,0 mio. kr, heraf grundværdi 10,0 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 7,5 mio. kr, heraf grundværdi 3,3 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 25,0 mio. kr med overtagelse 15. marts 2021.
- 2 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 7. marts 2021, solgt for 25,0 mio. kr, fri handel (aftalt 7. marts 2021).
- solgt 1. januar 1994, solgt for 654.500 kr, familieoverdragelse.

## Huset og grunden

- 111 m² bolig, 675 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1775, om-/tilbygget 2024.
- Stueplan: 70 m².
- Kælder: 20 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- Hele boligen ligger i ét plan på 70 m². Under huset er der en kælder på 20 m² - den regnes ikke med i boligarealet.
- Huset: 70 m² bebygget.
- Tre mindre bygninger. BBR kender kun annekset (41 m², bygget 2026) og udhuset (24 m², byggeår ikke oplyst); den anden (113 m²) står kun i kortet.
- Ubebygget: 427 m².

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 92 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 111 m², din ret 203 m² i alt.
- Hvorfor 203 m²? Lokalplan 555.13 (Det Gamle Tisvildeleje) sætter 30 %: 30 % af grunden på 675 m² er 203 m², og der står 111 m² i dag.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Lokalplanens øvrige krav. Tag, materialer, placering og byggefelter kan begrænse mere end procenten.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_11252002_1701677844763.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**Intet der skiller sig ud.**

- **Kysterosion** (godt at vide): Kysten 35 m herfra er udpeget med erosionsrisiko. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=ved-stranden-7-3220&lkysterosion=1&src=address-md#13/56.05942/12.06585)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 6,1 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 92 af 100, lav radonrisiko i området, ingen trafikstøj over 53 db.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 2 fredning(er) berører adressen.
- 2 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Det Gamle Tisvildeleje**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_11252002_1701677844763.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Sankt Helene Skole (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=ved-stranden-7-3220

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/ved-stranden-7-3220?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/ved-stranden-7-3220?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.05942/12.06585)
- [Solgte priser på Ved Stranden](https://grundviden.dk/vej/ved-stranden-3220?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.