# Ved Skoven 21, 3480 Fredensborg

Villa. 172 m² bolig, opført 2023, 1.309 m² grund, Hillerød Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/ved-skoven-21-3480?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/ved-skoven-21-3480?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/ved-skoven-21-3480?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.97702/12.35526)
- [Solgte priser på Ved Skoven](https://grundviden.dk/vej/ved-skoven-3480?src=address-md)

## Det vigtigste

- Plus: Udsigt over Esrum Sø (ca. +6% på prisen).
- Plus: Energimærke A2020: lav varmeudgift.
- Lokalplanen stiller almindelige krav: grænse for udhus og garage, levende hegn mod vej og skel.
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 8,6 mio. kr** (beregnet 26. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 7,7 og 9,6 mio. kr.
- Svarer til 49.855 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 6.226.000 kr. (36.196 kr. pr. m² × 172 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -415.000 kr.
  - Grund på 1.309 m²: +160.000 kr.
  - Bygget 2023: +325.000 kr.
  - Energimærke A: +1.491.000 kr.
  - Søudsigt (Esrum Sø): +464.000 kr.
  - Grund i forhold til området: +335.000 kr.
  - Afrundet: -11.000 kr.
  - Vores bud: 8.575.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 2,6 mio. kr, grundværdi 2,7 mio. kr.
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
  - Grundværdien er grunden som ubebygget ved bedst mulig udnyttelse, fx udstykning. Ejendomsværdien er ejendommen, som den står. Derfor kan grundværdien være den højeste - begge tal er Vurderingsstyrelsens. [Kilde](https://vurdst.dk/media/sb0f3vbl/bilag-e-notat-haandtering-af-ejendomme-hvor-grundvaerdien-er-markant-hoejere-end-ejendomsvaerdien-i-den-foreloebige-vurdering.pdf)
- Senest registrerede handel: 1,1 mio. kr med overtagelse 15. november 2018 (familieoverdragelse).

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 28. oktober 2018, solgt for 1,1 mio. kr, familieoverdragelse (aftalt 28. oktober 2018).

## Huset og grunden

- 172 m² bolig, 1.309 m² grund, 2 badeværelser, bygget 2023.
- Stueplan: 172 m².
- Hele boligen ligger i ét plan på 172 m².
- Huset: 232 m² bebygget.
- Carport: 31 m², bygget 2023; Udhus: 16 m², bygget 2022. Kortet viser én mindre bygning mere (21 m²), BBR udhus 15 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 1.009 m². Haven ligger øst for huset.
- Huset har energimærke A2020. Mærket er fra 2023 og gælder til 2033; arbejder siden er ikke med i det. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 80 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 182 m², din ret 262 m² i alt.
- Hvorfor 262 m²? Lokalplan LP437 (Overførsel af sommerhusområde i Nødebo) sætter 20 %: 20 % af grunden på 1.309 m² er 262 m², og der står 182 m² i dag.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Lokalplanens øvrige krav. Tag, materialer, placering og byggefelter kan begrænse mere end procenten.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Højdegrænse: 6 m.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_9418166_1541593271560.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**2 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Grunden ligger i en skybrudslavning** (værd at kende): Regnvand kan samle sig op til 1,4 m ved kraftig regn. Tjek afløb og sokkelhøjde. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=ved-skoven-21-3480&lskybrud=1&src=address-md#16/55.97702/12.35526)
- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står i eller over terræn om vinteren. Fugtsikring og dræn er relevante, især hvis du vil bygge kælder.
- **Radon: forhøjet risiko i Hillerød-området** (godt at vide): Ca. 5,1 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=ved-skoven-21-3480&lradon=1&src=address-md#11/55.97702/12.35526)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=ved-skoven-21-3480&ldrikkevand=1&src=address-md#14/55.97702/12.35526)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, 9,3 m over havet, stabilt terræn, ingen trafikstøj over 53 db.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 3 fredning(er) berører adressen.
- 5 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod øst.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Overførsel af sommerhusområde i Nødebo**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_9418166_1541593271560.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Grønnevang Skole, Afdeling Nødebo (0.-5. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=ved-skoven-21-3480

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/ved-skoven-21-3480?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/ved-skoven-21-3480?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.97702/12.35526)
- [Solgte priser på Ved Skoven](https://grundviden.dk/vej/ved-skoven-3480?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.