# Ved Bækken 2, 2625 Vallensbæk

Villa. 159 m² bolig, opført 1962, 954 m² grund, Vallensbæk Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/ved-baekken-2-2625?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/ved-baekken-2-2625?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/ved-baekken-2-2625?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.63502/12.36318)
- [Solgte priser på Ved Bækken](https://grundviden.dk/vej/ved-baekken-2625?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 5,8 mio. kr** (beregnet 18. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 5,3 og 6,3 mio. kr.
- Svarer til 36.321 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 6.378.000 kr. (40.111 kr. pr. m² × 159 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -335.000 kr.
  - Grund på 954 m²: +59.000 kr.
  - Bygget 1962: -651.000 kr.
  - Energimærke C: +749.000 kr.
  - Trafikstøj fra vej: -41.000 kr.
  - Stor vej ved grunden: -254.000 kr.
  - Købt 2026, løftet til i dag: -366.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): +211.000 kr.
  - Grund i forhold til området: +14.000 kr.
  - Afrundet: +11.000 kr.
  - Vores bud: 5.775.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2022): 4,2 mio. kr, heraf grundværdi 2,8 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 4,0 mio. kr, heraf grundværdi 2,9 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 5,5 mio. kr med overtagelse 1. august 2026.
- 2 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 8. juni 2026, solgt for 5,5 mio. kr, fri handel (aftalt 8. juni 2026).
- solgt 1. juli 1991, solgt for 1,1 mio. kr, fri handel.

## Huset og grunden

- 159 m² bolig, 954 m² grund, 2 badeværelser, bygget 1962, om-/tilbygget 1989.
- 1. sal: 70 m².
- Stueplan: 89 m².
- 89 m² i stueplan + 70 m² på 1. sal (under taget) = 159 m² bolig.
- Huset: 109 m² bebygget.
- Udhus: 31 m², bygget 1983; Carport: 23 m², bygget 1983. Drivhus (6 m²) står i BBR, men ikke i kortet.
- Ubebygget: 785 m². Haven ligger hele vejen rundt om huset.
- Huset har energimærke C. Mærket gælder til 2036. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 60 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 179 m², din ret 239 m² i alt.
- Hvorfor 239 m²? Lokalplan 73 (Vallensbæk Landsby) sætter 25 %: 25 % af grunden på 954 m² er 239 m², og der står 179 m² i dag.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Lokalplanens øvrige krav. Tag, materialer, placering og byggefelter kan begrænse mere end procenten.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Højdegrænse: 8 m.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_1031179_APPROVED_1196156964650.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Trafikstøj over den vejledende grænse: 58-63 dB** (værd at kende): Fra vejtrafik. Miljøstyrelsens vejledende grænse for boliger er 58 dB. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=ved-baekken-2-2625&lstoej=1&src=address-md#17/55.63502/12.36318)
- **Grundvandet står højt om vinteren** (godt at vide): Ca. 0,7 m under terræn. Relevant ved byggeri med kælder og ved dræn omkring huset.
- **Radon: moderat risiko i Vallensbæk-området** (godt at vide): Ca. 2,5 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=ved-baekken-2-2625&lradon=1&src=address-md#11/55.63502/12.36318)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, stabilt terræn, klimarobust: 94 af 100.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 1 fredning(er) berører adressen.
- 3 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod syd.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Vallensbæk Landsby**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_1031179_APPROVED_1196156964650.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Vallensbæk skole (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/ved-baekken-2-2625?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/ved-baekken-2-2625?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.63502/12.36318)
- [Solgte priser på Ved Bækken](https://grundviden.dk/vej/ved-baekken-2625?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.