# Varnæs Vestermark 3, 6200 Aabenraa

Landejendom. 379 m² bolig, opført 1911, 20.085 m² grund, Aabenraa Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/varnaes-vestermark-3-6200?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/varnaes-vestermark-3-6200?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/varnaes-vestermark-3-6200?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.01984/9.55827)
- [Solgte priser på Varnæs Vestermark](https://grundviden.dk/vej/varnaes-vestermark-6200?src=address-md)

## Det vigtigste

- Minus: Stort svinebrug ca. 43 m væk (283 dyreenheder, CHR juni 2024).
- Minus: Olietank står som i drift, men boligen opvarmes ikke med olie - bed om dokumentation for sløjfning.
- Bemærk: Landzone: byggeri kræver landzonetilladelse.
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 2,1 mio. kr** (beregnet 28. oktober 2026).

- Halvdelen af de 40 handler i nærheden lå mellem 1,5 og 3,0 mio. kr. Kun boligen - jord og driftsbygninger er ikke med.
- Svarer til 5.607 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 3.124.000 kr (8.242 kr pr. m² × 379 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -618.000 kr
  - Grund på 20.085 m²: +441.000 kr
  - Meget stor grund: +217.000 kr
  - Bygget 1911: -265.000 kr
  - Energimærke G: -474.000 kr
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2025): -276.000 kr
  - Svinebrug 43 m væk: -84.000 kr
  - Brændeovn som primær varme: +52.000 kr
  - Afrundet: +8.000 kr
  - Vores bud: 2.125.000 kr
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Foreløbig vurdering (2025): 1,6 mio. kr, grundværdi 9,1 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
  - Grundværdien er grunden som ubebygget ved bedst mulig udnyttelse, fx udstykning. Ejendomsværdien er ejendommen, som den står. Derfor kan grundværdien være den højeste - begge tal er Vurderingsstyrelsens. [Kilde](https://vurdst.dk/media/sb0f3vbl/bilag-e-notat-haandtering-af-ejendomme-hvor-grundvaerdien-er-markant-hoejere-end-ejendomsvaerdien-i-den-foreloebige-vurdering.pdf)
- Senest registrerede handel: 2,4 mio. kr med overtagelse 31. december 2021.
- 2 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 31. december 2021, solgt for 2,4 mio. kr, fri handel (aftalt 31. december 2021).
- solgt 28. september 2012, solgt for 43,1 mio. kr, fri handel (aftalt 28. september 2012).

## Huset og grunden

- 379 m² bolig, 20.085 m² grund, 2 badeværelser, bygget 1911.
- 1. sal: 152 m².
- Stueplan: 227 m².
- Kælder: 20 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- 227 m² i stueplan + 152 m² på 1. sal (under taget) = 379 m² bolig. Kælderen på 20 m² regnes ikke med.
- Huset: 227 m² bebygget.
- Kortet viser én mindre bygning (285 m²), BBR anden bygning 512 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 19.346 m². Haven ligger sydøst for huset.
- Huset har energimærke G. Mærket er fra 2012 og udløb i 2022; arbejder siden er ikke med i det. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- Adressen ligger i landzone - her gælder Planlovens § 36 for landzonetilladelsen og bygningsreglementets bebyggelsesprocent for byggetilladelsen.
- **Kræver landzonetilladelse.** Nyt selvstændigt byggeri, udstykning og ændret anvendelse kræver som udgangspunkt landzonetilladelse fra kommunen (§ 35). Byggeri erhvervsmæssigt nødvendigt for landbrug, skovbrug eller fiskeri er dog undtaget.
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står ca. 0,3 m under terræn om vinteren. Huset har kælder - fugtsikring og omfangsdræn er relevante.
- **Radon: forhøjet risiko i Aabenraa-området** (godt at vide): Ca. 4,3 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=varnaes-vestermark-3-6200&lradon=1&src=address-md#11/55.01984/9.55827)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 37,7 m over havet, stabilt terræn, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 1 fredning(er) berører adressen.
- 1 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod sydøst.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Varnæs Skole (0.-6. kl.), 10. Aabenraa (10.-10. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Virksomheder på adressen

- 6 virksomhed(er) er registreret på adressen. Navne, brancher og ejerforhold står på siden.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=varnaes-vestermark-3-6200

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/varnaes-vestermark-3-6200?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/varnaes-vestermark-3-6200?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.01984/9.55827)
- [Solgte priser på Varnæs Vestermark](https://grundviden.dk/vej/varnaes-vestermark-6200?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.