# Vandgyden 18, 7000 Fredericia

Villa. 181 m² bolig, opført 1969, 1.904 m² grund, Fredericia Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/vandgyden-18-7000?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/vandgyden-18-7000?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/vandgyden-18-7000?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.60722/9.64517)
- [Solgte priser på Vandgyden](https://grundviden.dk/vej/vandgyden-7000?src=address-md)

## Det vigtigste

- Minus: Stort svinebrug ca. 717 m væk (459 dyreenheder, CHR juni 2024).
- Bemærk: Landzone: byggeri kræver landzonetilladelse.
- Lokalplan: planen fra 1982 er indscannet, og vi har ikke kunnet læse den endnu - læs den selv (34 sider).
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

**Vores skøn ca. 1,9 mio. kr** (beregnet 1. november 2026).

- Halvdelen af de 40 handler i nærheden lå mellem 1,7 og 2,1 mio. kr.
- Svarer til 10.221 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 2.062.000 kr (11.393 kr pr. m² × 181 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -155.000 kr
  - Grund på 1.904 m²: +92.000 kr
  - Bygget 1969: -213.000 kr
  - Energimærke E: -135.000 kr
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): +77.000 kr
  - Byggesag afsluttet 2019: +122.000 kr
  - Vores skøn: 1.850.000 kr
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2022): 1,6 mio. kr, heraf grundværdi 568.000 kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 1,6 mio. kr, heraf grundværdi 639.000 kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 787.500 kr med overtagelse 1. august 2022.
- 2 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 1. august 2022, solgt for 787.500 kr, fri handel.
- solgt 29. marts 2019, solgt for 1,3 mio. kr, fri handel (aftalt 29. marts 2019).

## Huset og grunden

- 181 m² bolig, 1.904 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1969.
- 1. sal: 76 m².
- Stueplan: 105 m².
- 105 m² i stueplan + 76 m² på 1. sal (under taget) = 181 m² bolig.
- Huset: 105 m² bebygget.
- Garage: 80 m², bygget 1994. Kortet viser to mindre bygninger mere (41 m² og 18 m²), BBR udhus 31 m², udhus 10 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 1.660 m². Haven ligger øst for huset.
- Huset har energimærke E. Mærket er fra 2018 og gælder til 2028; arbejder siden er ikke med i det. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- Adressen ligger i landzone - her gælder Planlovens § 36 for landzonetilladelsen og bygningsreglementets bebyggelsesprocent for byggetilladelsen.
- **Du må bygge ca. 319 m² mere.** Uden landzonetilladelse, med en almindelig byggetilladelse.
- Bygget i dag 181 m², din ret 500 m² i alt, kommunen kan sige ja til op til 571 m² (kræver tilladelse).
- To regler, den laveste gælder. Landzonereglen (§ 36) tillader 500 m² i alt uden landzonetilladelse. Bygningsreglementets 30 % af grunden på 1.904 m² giver ca. 571 m² - mere end 500, så det er landzonereglen, der begrænser her.
- Hvorfor ikke 571 m²? Kommuneplanen tillader op til 30 % i området. Det er et loft for, hvad kommunen kan sige ja til - ikke en ret. [Rammen Område til blandet bolig og erhverv, Gammel Pjedsted landsby (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_11285978_1757321803603.pdf)
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_179896_APPROVED_1158443671565.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**Intet der skiller sig ud.**

- **Radon: forhøjet risiko i Fredericia-området** (godt at vide): Ca. 5,4 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=vandgyden-18-7000&lradon=1&src=address-md#11/55.60722/9.64517)
- **Fortidsminde 88 m væk** (godt at vide): Fredede fortidsminder har en beskyttelseslinje på 100 m, hvor byggeri kræver dispensation. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=vandgyden-18-7000&lfortidsminde=1&src=address-md#16/55.60722/9.64517)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 14,9 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 100 af 100, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- 2 fredning(er) berører adressen.
- 4 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod øst.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Gl. Pjedsted**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_179896_APPROVED_1158443671565.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Ullerup Bæk Skolen - Afd. Skolesvinget (0.-6. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=vandgyden-18-7000

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/vandgyden-18-7000?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/vandgyden-18-7000?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.60722/9.64517)
- [Solgte priser på Vandgyden](https://grundviden.dk/vej/vandgyden-7000?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.