# Valnøddevej 12, 3100 Hornbæk

Sommerhus. 39 m² bolig, opført 1967, 1.000 m² grund, Helsingør Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/valnoeddevej-12-3100?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/valnoeddevej-12-3100?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/valnoeddevej-12-3100?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.08208/12.44217)
- [Solgte priser på Valnøddevej](https://grundviden.dk/vej/valnoeddevej-3100?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 2,3 mio. kr** (beregnet 17. oktober 2026).

- Halvdelen af de 40 handler i nærheden lå mellem 1,9 og 2,8 mio. kr.
- Svarer til 58.974 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 1.948.000 kr. (49.955 kr. pr. m² × 39 m²: hvad et standardsommerhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: +468.000 kr.
  - Grund på 1.000 m²: +30.000 kr.
  - Bygget 1967: -261.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): +135.000 kr.
  - Sommerhuse sælger over modellen: +32.000 kr.
  - Elvarme: -46.000 kr.
  - Afrundet: -6.000 kr.
  - Vores bud: 2.300.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2024): 2,1 mio. kr, grundværdi 2,2 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 2,1 mio. kr, grundværdi 2,2 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
  - Grundværdien er grunden som ubebygget ved bedst mulig udnyttelse, fx udstykning. Ejendomsværdien er ejendommen, som den står. Derfor kan grundværdien være den højeste - begge tal er Vurderingsstyrelsens. [Kilde](https://vurdst.dk/media/sb0f3vbl/bilag-e-notat-haandtering-af-ejendomme-hvor-grundvaerdien-er-markant-hoejere-end-ejendomsvaerdien-i-den-foreloebige-vurdering.pdf)
- Senest registrerede handel: 770.000 kr med overtagelse 1. oktober 2010.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 22. september 2010, solgt for 770.000 kr, anden overdragelse (aftalt 22. september 2010).

## Huset og grunden

- 39 m² bolig, 1.000 m² grund, bygget 1967.
- Stueplan: 39 m².
- Hele boligen ligger i ét plan på 39 m².
- Huset: 39 m² bebygget.
- Kortet viser én mindre bygning (29 m²), BBR udhus 8 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 932 m².
- Nærmeste energimærke er C, fra en nabobygning ca. 42 m fra adressen. Mærket gælder til 2027. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 111 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 39 m², din ret 150 m² i alt.
- Hvorfor 150 m²? Ingen lokalplan sætter en bebyggelsesprocent her, og kommuneplanens ramme (15 %) er lavere end bygningsreglementets - så er det rammen, der er loftet: 15 % af grunden på 1.000 m².
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_9545556_1575378226125.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står ca. 0,4 m under terræn om vinteren. Fugtsikring og dræn er relevante, især hvis du vil bygge kælder.
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=valnoeddevej-12-3100&ldrikkevand=1&src=address-md#14/56.08208/12.44217)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 14,2 m over havet, stabilt terræn, lav radonrisiko i området, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 3 fredning(er) berører adressen.
- 1 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Horneby sommerhusområde**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/11_9545556_1575378226125.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Hornbæk (0.-9. kl.), Helsingør 10.klasse (10.-10. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/valnoeddevej-12-3100?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/valnoeddevej-12-3100?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.08208/12.44217)
- [Solgte priser på Valnøddevej](https://grundviden.dk/vej/valnoeddevej-3100?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.