# Valmuehaven 55, 2765 Smørum

Villa. 150 m² bolig, opført 1973, 762 m² grund, Egedal Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/valmuehaven-55-2765?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/valmuehaven-55-2765?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/valmuehaven-55-2765?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.73686/12.30081)
- [Solgte priser på Valmuehaven](https://grundviden.dk/vej/valmuehaven-2765?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 5,7 mio. kr** (beregnet 16. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 5,3 og 6,2 mio. kr.
- Svarer til 38.167 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 6.337.000 kr. (42.246 kr. pr. m² × 150 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -265.000 kr.
  - Grund på 762 m²: -16.000 kr.
  - Bygget 1973: -646.000 kr.
  - Købt 2024, løftet til i dag: +46.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): +239.000 kr.
  - Grund i forhold til området: +14.000 kr.
  - Afrundet: +16.000 kr.
  - Vores bud: 5.725.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2022): 4,7 mio. kr, heraf grundværdi 3,4 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 4,4 mio. kr, heraf grundværdi 3,1 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 4,6 mio. kr med overtagelse 1. marts 2025.
- 2 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 28. oktober 2024, solgt for 4,6 mio. kr, fri handel (aftalt 28. oktober 2024).
- solgt 1. maj 2004, solgt for 2,4 mio. kr, fri handel.

## Huset og grunden

- 150 m² bolig, 762 m² grund, 2 badeværelser, bygget 1973.
- Stueplan: 150 m².
- Hele boligen ligger i ét plan på 150 m².
- Huset: 173 m² bebygget.
- Kortet viser én mindre bygning (55 m²), BBR carport 38 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 534 m². Haven ligger sydvest for huset.
- Huset har energimærke D. Mærket gælder til 2034. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 56 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 173 m², din ret 229 m² i alt.
- Hvorfor 229 m²? Ingen lokalplan sætter en bebyggelsesprocent her, og kommuneplanens ramme (30 %) er lavere end bygningsreglementets - så er det rammen, der er loftet: 30 % af grunden på 762 m².
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Højdegrænse: 8 m.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_11484703_1752161582303.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**Intet der skiller sig ud.**

- **Radon: forhøjet risiko i Egedal-området** (godt at vide): Ca. 5,0 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=valmuehaven-55-2765&lradon=1&src=address-md#11/55.73686/12.30081)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=valmuehaven-55-2765&ldrikkevand=1&src=address-md#14/55.73686/12.30081)
- **Ny lokalplan på vej nær grunden** (godt at vide): Smørum Idrætsområde og kraftvarme, ca. 447 m væk. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=valmuehaven-55-2765&lnybyggeri=1&src=address-md#15/55.73686/12.30081)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 24,6 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 100 af 100, ingen trafikstøj over 53 db.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 1 fredning(er) berører adressen.
- Haven vender mod sydvest.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Boligområder midt**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/11_11484703_1752161582303.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Boesagerskolen (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/valmuehaven-55-2765?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/valmuehaven-55-2765?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.73686/12.30081)
- [Solgte priser på Valmuehaven](https://grundviden.dk/vej/valmuehaven-2765?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.