# Valbygårdsvej 36, 2500 Valby

Hus. 141 m² bolig, opført 1894, 834 m² grund, København Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/valbygaardsvej-36-2500?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/valbygaardsvej-36-2500?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/valbygaardsvej-36-2500?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.66034/12.52289)
- [Solgte priser på Valbygårdsvej](https://grundviden.dk/vej/valbygaardsvej-2500?src=address-md)

## Det vigtigste

- Lokalplanen begrænser mere end normalt: solceller skal bygges ind i taget, krav til facade- og tagmaterialer, grænse for udhus og garage.
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

- Endelig vurdering (2020): 3,4 mio. kr, heraf grundværdi 2,6 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2025): 7,9 mio. kr, grundværdi 23,5 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
  - Grundværdien er grunden som ubebygget ved bedst mulig udnyttelse, fx udstykning. Ejendomsværdien er ejendommen, som den står. Derfor kan grundværdien være den højeste - begge tal er Vurderingsstyrelsens. [Kilde](https://vurdst.dk/media/sb0f3vbl/bilag-e-notat-haandtering-af-ejendomme-hvor-grundvaerdien-er-markant-hoejere-end-ejendomsvaerdien-i-den-foreloebige-vurdering.pdf)

## Til salg nu

- Udbudspris: **13,5 mio. kr** (95.709 kr/m²).
- Boligens eget areal: 141 m², 5 værelser.
- Forventet handelspris: **ca. 11,7 mio. kr**. Halvdelen af de 40 handler i nærheden lå mellem 10,6 og 13,0 mio. kr. Udbudt 15% over vores skøn.
- På markedet siden 15. juni 2026.
- Prisen er sat ned 10. september 2026.
- Mægler: Nybolig Valby.
- [Se annoncen hos mægleren](https://www.nybolig.dk/villa/2500/valbygaardsvej/n260349/n2603490000636)

## Huset og grunden

- 141 m² bolig, 834 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1894.
- 1. sal: 62 m².
- Stueplan: 79 m².
- Kælder: 62 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- 79 m² i stueplan + 62 m² på 1. sal (under taget) = 141 m² bolig. Kælderen på 62 m² regnes ikke med.
- Huset: 79 m² bebygget.
- Udhus: 20 m², byggeår ikke oplyst. Kortet viser tre mindre bygninger mere (77 m² og 34 m² og 34 m²), BBR anden bygning 175 m², udhus 15 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 545 m². Haven ligger øst for huset.
- Huset har energimærke E. Mærket er fra 2026 og gælder til 2036; arbejder siden er ikke med i det. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 59 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 316 m², din ret 375 m² i alt, kommunen kan sige ja til op til 1.251 m² (kræver tilladelse).
- Hvorfor 375 m²? Ingen lokalplan sætter en bebyggelsesprocent her. Så gælder bygningsreglementets bebyggelsesprocent af grunden på 834 m². For denne bygningstype er det 45 %.
- Hvorfor ikke 1.251 m²? Kommuneplanen tillader op til 150 % i området. Det er et loft for, hvad kommunen kan sige ja til - ikke en ret. [Rammen R24.B.5.1 - B4 (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_11347088_1737715824963.pdf)
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står ca. 0,5 m under terræn om vinteren. Huset har kælder - fugtsikring og omfangsdræn er relevante.
- **Radon: moderat risiko i København-området** (godt at vide): Ca. 2,0 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=valbygaardsvej-36-2500&lradon=1&src=address-md#11/55.66034/12.52289)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=valbygaardsvej-36-2500&ldrikkevand=1&src=address-md#14/55.66034/12.52289)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 14,0 m over havet, stabilt terræn, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 1 fredning(er) berører adressen.
- Haven vender mod øst.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Bavnehøj Skole (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Virksomheder på adressen

- 3 virksomhed(er) er registreret på adressen. Navne, brancher og ejerforhold står på siden.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal boligen finansieres? [Sammenlign boliglån hos findbank.dk](https://grundviden.dk/ud/md-bank)
- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/valbygaardsvej-36-2500?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/valbygaardsvej-36-2500?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.66034/12.52289)
- [Solgte priser på Valbygårdsvej](https://grundviden.dk/vej/valbygaardsvej-2500?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.