# Valbygårdsvej 32, 2500 Valby

Villa. 200 m² bolig, opført 1890, 1.015 m² grund, København Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/valbygaardsvej-32-2500?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/valbygaardsvej-32-2500?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/valbygaardsvej-32-2500?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.66076/12.52238)
- [Solgte priser på Valbygårdsvej](https://grundviden.dk/vej/valbygaardsvej-2500?src=address-md)

## Det vigtigste

- Lokalplanen begrænser mere end normalt: solceller skal bygges ind i taget, krav til facade- og tagmaterialer, grænse for udhus og garage.
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 13,7 mio. kr** (beregnet 29. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 11,2 og 16,9 mio. kr.
- Svarer til 68.625 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 18.157.000 kr (90.784 kr pr. m² × 200 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -1.692.000 kr
  - Grund på 1.015 m²: +218.000 kr
  - Bygget 1890: -1.397.000 kr
  - Energimærke E, nabobygning: -1.153.000 kr
  - Seneste ombygning 1957: -702.000 kr
  - Grund i forhold til området: +305.000 kr
  - Afrundet: -11.000 kr
  - Vores bud: 13.725.000 kr
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 3,6 mio. kr, heraf grundværdi 2,9 mio. kr.
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest overdraget i familien 2022 (ingen fri handel registreret) - prisen er ingen markedspris og vises ikke.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 14. december 2022, solgt for 3,0 mio. kr, familieoverdragelse (aftalt 14. december 2022).

## Huset og grunden

- 200 m² bolig, 1.015 m² grund, bygget 1890, om-/tilbygget 1957.
- 1. sal: 55 m².
- Stueplan: 145 m².
- 145 m² i stueplan + 55 m² på 1. sal (under taget) = 200 m² bolig.
- Huset: 145 m² bebygget.
- Anden bygning: 78 m², bygget 1916; Carport: 43 m², bygget 1979. Kortet viser to mindre bygninger mere (31 m² og 15 m²), BBR udhus 9 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 703 m². Haven ligger syd for huset.
- Nærmeste energimærke er E, fra en nabobygning ca. 28 m fra adressen. Mærket er fra 2012 og udløb i 2022. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Huset er allerede større end byggeretten: bygget 318 m², retten 305 m².**
- Bygget i dag 318 m², din ret 305 m² i alt, kommunen kan sige ja til op til 1.522 m² (kræver tilladelse).
- Hvorfor 305 m²? Ingen lokalplan sætter en bebyggelsesprocent her. Så gælder bygningsreglementets bebyggelsesprocent af grunden på 1.015 m². Området er blandet - 42 % af bebyggelsen omkring huset er fritliggende huse - så vi regner forsigtigt med 30 % for et parcelhus. Er det ikke et parcelhusområde, kan grænsen være 45 % (ca. 139 m² mere).
- Hvorfor ikke 1.522 m²? Kommuneplanen tillader op til 150 % i området. Det er et loft for, hvad kommunen kan sige ja til - ikke en ret. [Rammen R24.B.5.1 - B4 (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_11347088_1737715824963.pdf)
- Grunden er allerede fuldt udnyttet - ikke plads til mere uden at rive ned.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**Intet der skiller sig ud.**

- **Grundvandet står højt om vinteren** (godt at vide): Ca. 0,5 m under terræn. Relevant ved byggeri med kælder og ved dræn omkring huset.
- **Radon: moderat risiko i København-området** (godt at vide): Ca. 2,0 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=valbygaardsvej-32-2500&lradon=1&src=address-md#11/55.66076/12.52238)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=valbygaardsvej-32-2500&ldrikkevand=1&src=address-md#14/55.66076/12.52238)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 14,0 m over havet, stabilt terræn, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 1 fredning(er) berører adressen.
- Haven vender mod syd.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Bavnehøj Skole (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=valbygaardsvej-32-2500

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/valbygaardsvej-32-2500?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/valbygaardsvej-32-2500?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.66076/12.52238)
- [Solgte priser på Valbygårdsvej](https://grundviden.dk/vej/valbygaardsvej-2500?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.