# Vaarstvej 70, 9260 Gistrup

Villa. 178 m² bolig, opført 1927, 9.231 m² grund, Aalborg Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/vaarstvej-70-9260?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/vaarstvej-70-9260?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/vaarstvej-70-9260?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.96625/10.02909)
- [Solgte priser på Vaarstvej](https://grundviden.dk/vej/vaarstvej-9260?src=address-md)

## Det vigtigste

- Minus: Stort svinebrug ca. 733 m væk (252 dyreenheder, CHR juni 2024).
- Bemærk: Landzone: byggeri kræver landzonetilladelse.
- Plus: Energimærke A2020: lav varmeudgift.
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

**Vores skøn ca. 2,8 mio. kr** (beregnet 31. oktober 2026).

- Halvdelen af de 40 handler i nærheden lå mellem 1,9 og 4,2 mio. kr.
- Svarer til 15.871 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 2.052.000 kr (11.525 kr pr. m² × 178 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -149.000 kr
  - Grund på 9.231 m²: +273.000 kr
  - Bygget 1927: -182.000 kr
  - Energimærke A: +471.000 kr
  - Købt 2024, løftet til i dag: +390.000 kr
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): +109.000 kr
  - Seneste ombygning 1976: -148.000 kr
  - Afrundet: +9.000 kr
  - Vores skøn: 2.825.000 kr
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 990.000 kr, heraf grundværdi 69.600 kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 2,0 mio. kr, heraf grundværdi 974.000 kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 2,8 mio. kr med overtagelse 1. oktober 2024.
- 2 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 28. juni 2024, solgt for 2,8 mio. kr, fri handel (aftalt 28. juni 2024).
- solgt 5. maj 2008, solgt for 647.500 kr, fri handel (aftalt 5. maj 2008).

## Huset og grunden

- 178 m² bolig, 9.231 m² grund, 2 badeværelser, bygget 1927, om-/tilbygget 1976.
- 1. sal: 81 m².
- Stueplan: 97 m².
- Kælder: 3 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- 97 m² i stueplan + 81 m² på 1. sal (under taget) = 178 m² bolig. Kælderen på 3 m² regnes ikke med.
- Huset: 97 m² bebygget.
- Udhus: 65 m², bygget 1984; Udhus: 41 m², byggeår ikke oplyst. Kortet viser to mindre bygninger mere (84 m² og 81 m²), BBR garage 23 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 8.863 m². Haven ligger vest for huset.
- Huset har energimærke A2020. Mærket er fra 2024 og gælder til 2034; arbejder siden er ikke med i det. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- Adressen ligger i landzone - her gælder Planlovens § 36 for landzonetilladelsen og bygningsreglementets bebyggelsesprocent for byggetilladelsen.
- **Du må bygge ca. 322 m² mere.** Uden landzonetilladelse, med en almindelig byggetilladelse.
- Bygget i dag 178 m², din ret 500 m² i alt, kommunen kan sige ja til op til 2.769 m² (kræver tilladelse).
- To regler, den laveste gælder. Landzonereglen (§ 36) tillader 500 m² i alt uden landzonetilladelse. Bygningsreglementets 30 % af grunden på 9.231 m² giver ca. 2.769 m² - mere end 500, så det er landzonereglen, der begrænser her.
- Hvorfor ikke 2.769 m²? Kommuneplanen tillader op til 30 % i området. Det er et loft for, hvad kommunen kan sige ja til - ikke en ret. [Rammen Skovstrup (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_10716764_1648037504615.pdf)
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**Intet der skiller sig ud.**

- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=vaarstvej-70-9260&ldrikkevand=1&src=address-md#14/56.96625/10.02909)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 12,3 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 100 af 100, lav radonrisiko i området, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- 1 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod vest.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Gistrup Skole - afdeling Gistrup (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=vaarstvej-70-9260

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/vaarstvej-70-9260?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/vaarstvej-70-9260?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.96625/10.02909)
- [Solgte priser på Vaarstvej](https://grundviden.dk/vej/vaarstvej-9260?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.