# Ulveåsen 5, 2765 Smørum

Villa. 142 m² bolig, opført 1952, 730 m² grund, Egedal Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/ulveaasen-5-2765?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/ulveaasen-5-2765?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/ulveaasen-5-2765?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.71425/12.25123)
- [Solgte priser på Ulveåsen](https://grundviden.dk/vej/ulveaasen-2765?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 3,9 mio. kr** (beregnet 16. oktober 2026).

- Halvdelen af de 40 handler i nærheden lå mellem 3,5 og 4,4 mio. kr.
- Svarer til 27.465 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 3.969.000 kr. (27.953 kr. pr. m² × 142 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -125.000 kr.
  - Grund på 730 m²: -20.000 kr.
  - Bygget 1952: -194.000 kr.
  - Energimærke C: +498.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): -51.000 kr.
  - Seneste ombygning 1978: -202.000 kr.
  - Grund i forhold til området: +36.000 kr.
  - Afrundet: -11.000 kr.
  - Vores bud: 3.900.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2022): 3,8 mio. kr, heraf grundværdi 2,3 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 3,6 mio. kr, heraf grundværdi 2,4 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 2,5 mio. kr med overtagelse 1. september 2017.
- 4 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 30. april 2017, solgt for 2,5 mio. kr, fri handel (aftalt 30. april 2017).
- solgt 1. november 2015, solgt for 900.000 kr, fri handel.
- solgt 1. oktober 2013, solgt for 1,8 mio. kr, fri handel.
- solgt 16. september 1985, solgt for 734.000 kr, fri handel (aftalt 16. september 1985).

## Huset og grunden

- 142 m² bolig, 730 m² grund, 2 badeværelser, bygget 1952, om-/tilbygget 1978.
- Stueplan: 142 m².
- Kælder: 72 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- Hele boligen ligger i ét plan på 142 m². Under huset er der en kælder på 72 m² - den regnes ikke med i boligarealet.
- Huset: 142 m² bebygget.
- Garage: 30 m², bygget 1978.
- Ubebygget: 558 m². Haven ligger sydvest for huset.
- Huset har energimærke C. Mærket udløb i 2023. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- Adressen ligger i landzone - her gælder Planlovens § 36 for landzonetilladelsen og bygningsreglementets bebyggelsesprocent for byggetilladelsen.
- **Du må bygge ca. 77 m² mere.** Uden landzonetilladelse, med en almindelig byggetilladelse.
- Bygget i dag 142 m², din ret 219 m² i alt.
- To regler, den laveste gælder. Landzonereglen (§ 36) tillader 500 m² i alt uden landzonetilladelse. Bygningsreglementets 30 % af grunden på 730 m² giver ca. 219 m², og det er den, der begrænser her.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**Intet der skiller sig ud.**

- **Radon: forhøjet risiko i Egedal-området** (godt at vide): Ca. 5,0 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=ulveaasen-5-2765&lradon=1&src=address-md#11/55.71425/12.25123)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=ulveaasen-5-2765&ldrikkevand=1&src=address-md#14/55.71425/12.25123)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 15,1 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 100 af 100, ingen trafikstøj over 53 db.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 2 fredning(er) berører adressen.
- 2 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod sydvest.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Boesagerskolen (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, afstand til kollektiv trafik.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/ulveaasen-5-2765?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/ulveaasen-5-2765?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.71425/12.25123)
- [Solgte priser på Ulveåsen](https://grundviden.dk/vej/ulveaasen-2765?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.