# Ulsevej 31, 4690 Haslev

Villa. 112 m² bolig, opført 1925, 1.379 m² grund, Faxe Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/ulsevej-31-4690?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/ulsevej-31-4690?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/ulsevej-31-4690?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.29188/12.01912)
- [Solgte priser på Ulsevej](https://grundviden.dk/vej/ulsevej-4690?src=address-md)

## Det vigtigste

- Minus: Vejstøj: 68-73 dB ved adressen (støjkort, 1,5 m over jorden).
- Minus: Stort svinebrug ca. 764 m væk (364 dyreenheder, CHR juni 2024).
- Bemærk: Landzone: byggeri kræver landzonetilladelse.
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

**Vores skøn ca. 1,1 mio. kr** (beregnet 7. november 2026).

- Halvdelen af de 40 handler i nærheden lå mellem 825.000 og 1.500.000 kr.
- Svarer til 10.045 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 1.563.000 kr (13.955 kr pr. m² × 112 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: +21.000 kr
  - Grund på 1.379 m²: +47.000 kr
  - Bygget 1925: -137.000 kr
  - Trafikstøj fra vej: -89.000 kr
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): -84.000 kr
  - Vejstøj (68+ dB ved adressen): -139.000 kr
  - Oliefyr: -63.000 kr
  - Afrundet: +6.000 kr
  - Vores skøn: 1.125.000 kr
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2024): 1,0 mio. kr, heraf grundværdi 487.000 kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 1,1 mio. kr, heraf grundværdi 596.000 kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 225.000 kr med overtagelse 15. august 1977.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 15. august 1977, solgt for 225.000 kr, fri handel.

## Huset og grunden

- 112 m² bolig, 1.379 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1925.
- 1. sal: 45 m².
- Stueplan: 67 m².
- Kælder: 16 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- 67 m² i stueplan + 45 m² på 1. sal (under taget) = 112 m² bolig. Kælderen på 16 m² regnes ikke med.
- Huset: 67 m² bebygget.
- Udhus: 48 m², bygget 1965. Kortet viser én mindre bygning mere (57 m²), BBR udhus 14 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 1.207 m². Haven ligger nord for huset.
- Huset har ikke sit eget energimærke. Nærmeste mærke er D, fra en nabobygning ca. 35 m fra adressen. Mærket er fra 2017 og gælder til 2027. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- Adressen ligger i landzone - her gælder Planlovens § 36 for landzonetilladelsen og bygningsreglementets bebyggelsesprocent for byggetilladelsen.
- **Du må bygge ca. 302 m² mere.** Uden landzonetilladelse, med en almindelig byggetilladelse.
- Bygget i dag 112 m², din ret 414 m² i alt.
- To regler, den laveste gælder. Landzonereglen (§ 36) tillader 500 m² i alt uden landzonetilladelse. Bygningsreglementets 30 % af grunden på 1.379 m² giver ca. 414 m², og det er den, der begrænser her.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**2 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står ca. 0,8 m under terræn om vinteren. Huset har kælder - fugtsikring og omfangsdræn er relevante.
- **Trafikstøj over den vejledende grænse: 68-73 dB** (værd at kende): Fra vejtrafik. Miljøstyrelsens vejledende grænse for boliger er 58 dB. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=ulsevej-31-4690&lstoej=1&src=address-md#17/55.29188/12.01912)
- **Radon: forhøjet risiko i Faxe-området** (godt at vide): Ca. 7,6 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=ulsevej-31-4690&lradon=1&src=address-md#11/55.29188/12.01912)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=ulsevej-31-4690&ldrikkevand=1&src=address-md#14/55.29188/12.01912)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 59,9 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 94 af 100, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 1 fredning(er) berører adressen.
- 2 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod nord.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: 5-Kløverskolerne (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=ulsevej-31-4690

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/ulsevej-31-4690?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/ulsevej-31-4690?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.29188/12.01912)
- [Solgte priser på Ulsevej](https://grundviden.dk/vej/ulsevej-4690?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.