# Udsigten 23, 3500 Værløse

Villa. 140 m² bolig, opført 2014, 612 m² grund, Furesø Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/udsigten-23-3500?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/udsigten-23-3500?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/udsigten-23-3500?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.77767/12.32473)
- [Solgte priser på Udsigten](https://grundviden.dk/vej/udsigten-3500?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 7,5 mio. kr** (beregnet 16. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 6,9 og 8,2 mio. kr.
- Svarer til 53.214 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 6.034.000 kr. (43.098 kr. pr. m² × 140 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -176.000 kr.
  - Grund på 612 m²: -85.000 kr.
  - Energimærke A: +1.364.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): +325.000 kr.
  - Afrundet: -12.000 kr.
  - Vores bud: 7.450.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 5,0 mio. kr, heraf grundværdi 1,7 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 7,0 mio. kr, heraf grundværdi 3,5 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 3,4 mio. kr med overtagelse 15. marts 2014.
- 2 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 2. juli 2013, solgt for 3,4 mio. kr, fri handel (aftalt 2. juli 2013).
- solgt 21. marts 2013, solgt som del af en samlet handel om 5 ejendomme (4,4 mio. kr i alt), ikke denne ejendoms egen pris, fri handel (aftalt 21. marts 2013).

## Huset og grunden

- 140 m² bolig, 612 m² grund, 2 badeværelser, bygget 2014.
- Stueplan: 83 m².
- Kælder: 67 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- BBR's etager giver tilsammen 128 m², mens boligarealet er 140 m² - BBR har ikke registreret alle etagers areal. Kælderen er på 67 m², og de 45 m² af den, der er godkendt til beboelse, tæller med.
- Huset: 83 m² bebygget.
- Carport: 13 m², bygget 2014; Udhus: 13 m², bygget 2014.
- Ubebygget: 503 m². Haven ligger sydøst for huset.
- Huset har energimærke A2015. Mærket gælder til 2031. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 0 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 140 m², din ret 86 m² i alt.
- Hvorfor 86 m²? Ingen lokalplan sætter en bebyggelsesprocent her, og kommuneplanens ramme (14 %) er lavere end bygningsreglementets - så er det rammen, der er loftet: 14 % af grunden på 612 m².
- Bebyggelsesprocenten gælder området som helhed, ikke den enkelte ejendom - så tallene er et skøn, ikke en garanti pr. matrikel.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Højdegrænse: 8 m.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_11285593_1744137962753.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**Intet der skiller sig ud.**

- **Radon: forhøjet risiko i Furesø-området** (godt at vide): Ca. 3,4 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=udsigten-23-3500&lradon=1&src=address-md#11/55.77767/12.32473)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=udsigten-23-3500&ldrikkevand=1&src=address-md#14/55.77767/12.32473)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 30,5 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 100 af 100, ingen trafikstøj over 53 db.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 2 fredning(er) berører adressen.
- 2 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod sydøst.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Nyt boligområde ved Nordlejren**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/11_11285593_1744137962753.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Søndersø (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Virksomheder på adressen

- 1 virksomhed(er) er registreret på adressen. Navne, brancher og ejerforhold står på siden.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/udsigten-23-3500?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/udsigten-23-3500?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.77767/12.32473)
- [Solgte priser på Udsigten](https://grundviden.dk/vej/udsigten-3500?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.