# Udbyvej 61, 4300 Holbæk

Villa. 156 m² bolig, opført 1910, 323 m² grund, Holbæk Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/udbyvej-61-4300?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/udbyvej-61-4300?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/udbyvej-61-4300?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.75701/11.70834)
- [Solgte priser på Udbyvej](https://grundviden.dk/vej/udbyvej-4300?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 2,0 mio. kr** (beregnet 18. oktober 2026).

- Halvdelen af de 40 handler i nærheden lå mellem 1,7 og 2,4 mio. kr.
- Svarer til 12.821 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 2.606.000 kr. (16.705 kr. pr. m² × 156 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -128.000 kr.
  - Grund på 323 m²: -121.000 kr.
  - Bygget 1910: -196.000 kr.
  - Energimærke E, nabobygning: -164.000 kr.
  - Afrundet: +3.000 kr.
  - Vores bud: 2.000.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.

## Huset og grunden

- 156 m² bolig, 323 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1910.
- 1. sal: 52 m².
- Stueplan: 104 m².
- 104 m² i stueplan + 52 m² på 1. sal (under taget) = 156 m² bolig.
- Huset: 110 m² bebygget.
- Udhus: 7 m², bygget 1973.
- Ubebygget: 206 m². Haven ligger syd for huset.
- Nærmeste energimærke er E, fra en nabobygning ca. 22 m fra adressen. Mærket udløb i 2020. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 0 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 156 m², din ret 97 m² i alt, kommunen kan sige ja til op til 129 m² (kræver tilladelse).
- Hvorfor 97 m²? Ingen lokalplan sætter en bebyggelsesprocent her. Så gælder bygningsreglementets bebyggelsesprocent af grunden på 323 m². Området er blandet - 47 % af bebyggelsen omkring huset er fritliggende huse - så vi regner forsigtigt med 30 % for et parcelhus. Er det ikke et parcelhusområde, kan grænsen være 45 % (ca. 0 m² mere).
- Hvorfor ikke 129 m²? Kommuneplanen tillader op til 40 % i området. Det er et loft for, hvad kommunen kan sige ja til - ikke en ret. [Rammen Udby (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_11239421_1742571777084.pdf)
- Grunden er allerede fuldt udnyttet - ikke plads til mere uden at rive ned.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**Intet der skiller sig ud.**

- **Grundvandet står højt om vinteren** (godt at vide): Ca. 0,5 m under terræn. Relevant ved byggeri med kælder og ved dræn omkring huset.
- **Radon: forhøjet risiko i Holbæk-området** (godt at vide): Ca. 8,5 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=udbyvej-61-4300&lradon=1&src=address-md#11/55.75701/11.70834)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=udbyvej-61-4300&ldrikkevand=1&src=address-md#14/55.75701/11.70834)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 22,5 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 94 af 100, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 1 fredning(er) berører adressen.
- 3 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod syd.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Tuse og Udby Skole (0.-9. kl.), Holbæk Ungdomscenter (10.-10. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/udbyvej-61-4300?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/udbyvej-61-4300?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.75701/11.70834)
- [Solgte priser på Udbyvej](https://grundviden.dk/vej/udbyvej-4300?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.