# Udbyvej 53, 4300 Holbæk

Villa. 220 m² bolig, opført 1948, 1.072 m² grund, Holbæk Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/udbyvej-53-4300?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/udbyvej-53-4300?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/udbyvej-53-4300?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.75598/11.70908)
- [Solgte priser på Udbyvej](https://grundviden.dk/vej/udbyvej-4300?src=address-md)

## Det vigtigste

- Lokalplanen stiller almindelige krav: krav til facade- og tagmaterialer, grænse for udhus og garage.
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

- Endelig vurdering (2020): 1,5 mio. kr, heraf grundværdi 337.700 kr.
- Foreløbig vurdering (2025): 2,3 mio. kr, heraf grundværdi 656.000 kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 2,6 mio. kr med overtagelse 15. januar 2018.

## Til salg nu

- Udbudspris: **2,9 mio. kr** (13.159 kr/m²).
- Boligens eget areal: 220 m², 8 værelser.
- Vores skøn: **ca. 2,9 mio. kr**. Halvdelen af de 40 handler i nærheden lå mellem 2,4 og 3,4 mio. kr. Udbudt på niveau med vores skøn.
- På markedet siden 14. november 2024.
- Mægler: Nybolig Holbæk.
- [Se annoncen hos mægleren](https://www.nybolig.dk/villa/4300/udbyvej/n260404/n2604040000709)

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 6. november 2017, solgt for 2,6 mio. kr, fri handel (aftalt 6. november 2017).

## Huset og grunden

- 220 m² bolig, 1.072 m² grund, 2 badeværelser, bygget 1948, om-/tilbygget 1978.
- 1. sal: 84 m².
- Stueplan: 136 m².
- Kælder: 115 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- 136 m² i stueplan + 84 m² på 1. sal (under taget) = 220 m² bolig. Kælderen på 115 m² regnes ikke med.
- Huset: 161 m² bebygget.
- Kortet viser én mindre bygning (156 m²), BBR anden bygning 99 m², drivhus 6 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 755 m². Haven ligger nordvest for huset.
- Huset har energimærke D. Mærket er fra 2017 og gælder til 2027; arbejder siden er ikke med i det. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Huset er allerede større end byggeretten: bygget 459 m², retten 322 m².**
- Bygget i dag 459 m², din ret 322 m² i alt, kommunen kan sige ja til op til 429 m² (kræver tilladelse).
- Hvorfor 322 m²? Ingen lokalplan sætter en bebyggelsesprocent her. Så gælder bygningsreglementets bebyggelsesprocent af grunden på 1.072 m². Området er et parcelhusområde: 100 % af bebyggelsen omkring huset er fritliggende huse, så grænsen er 30 %.
- Hvorfor ikke 429 m²? Kommuneplanen tillader op til 40 % i området. Det er et loft for, hvad kommunen kan sige ja til - ikke en ret. [Rammen Udby (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_11239421_1742571777084.pdf)
- Grunden er allerede fuldt udnyttet - ikke plads til mere uden at rive ned.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står ca. 0,5 m under terræn om vinteren. Huset har kælder - fugtsikring og omfangsdræn er relevante.
- **Radon: forhøjet risiko i Holbæk-området** (godt at vide): Ca. 8,5 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=udbyvej-53-4300&lradon=1&src=address-md#11/55.75598/11.70908)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=udbyvej-53-4300&ldrikkevand=1&src=address-md#14/55.75598/11.70908)
- **Fortidsminde 80 m væk** (godt at vide): Fredede fortidsminder har en beskyttelseslinje på 100 m, hvor byggeri kræver dispensation. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=udbyvej-53-4300&lfortidsminde=1&src=address-md#16/55.75598/11.70908)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 21,7 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 94 af 100, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 1 fredning(er) berører adressen.
- 3 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod nordvest.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Tuse og Udby Skole (0.-9. kl.), Holbæk Ungdomscenter (10.-10. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal boligen finansieres? [Sammenlign boliglån hos findbank.dk](https://grundviden.dk/ud/md-bank)
- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/udbyvej-53-4300?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/udbyvej-53-4300?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.75598/11.70908)
- [Solgte priser på Udbyvej](https://grundviden.dk/vej/udbyvej-4300?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.