# Tuse Enghave 3, 4300 Holbæk

Villa. 108 m² bolig, opført 1962, 2.494 m² grund, Holbæk Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/tuse-enghave-3-4300?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/tuse-enghave-3-4300?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/tuse-enghave-3-4300?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.71917/11.60995)
- [Solgte priser på Tuse Enghave](https://grundviden.dk/vej/tuse-enghave-4300?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Solgt i fri handel for 375.000 kr i september 2026 - handlen ligger 78% under vores estimat.**

- Vores estimat er ca. 1,7 mio. kr (beregnet 20. oktober 2026). Det bygger på de nærmeste handler, ikke på denne bolig.
- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 1,3 og 2,3 mio. kr.
- Svarer til 15.741 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 2.269.000 kr. (21.009 kr. pr. m² × 108 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: +46.000 kr.
  - Grund på 2.494 m²: +150.000 kr.
  - Bygget 1962: -263.000 kr.
  - Energimærke F: -358.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): -39.000 kr.
  - Oliefyr: -97.000 kr.
  - Afrundet: -8.000 kr.
  - Vores bud: 1.700.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2022): 1,8 mio. kr, heraf grundværdi 1,0 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 1,6 mio. kr, heraf grundværdi 1,3 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 375.000 kr med overtagelse 1. september 2026.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 1. september 2026, solgt for 375.000 kr, fri handel.

## Huset og grunden

- 108 m² bolig, 2.494 m² grund, bygget 1962.
- Stueplan: 108 m².
- Kælder: 102 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- Hele boligen ligger i ét plan på 108 m². Under huset er der en kælder på 102 m² - den regnes ikke med i boligarealet.
- Huset: 108 m² bebygget.
- Én mindre bygning (44 m²), som kun står i kortet - BBR kender den ikke.
- Ubebygget: 2.342 m². Haven ligger sydøst for huset.
- Huset har energimærke F. Mærket udløb i 2018. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- Adressen ligger i landzone - her gælder Planlovens § 36 for landzonetilladelsen og bygningsreglementets bebyggelsesprocent for byggetilladelsen.
- **Du må bygge ca. 392 m² mere.** Uden landzonetilladelse, med en almindelig byggetilladelse.
- Bygget i dag 108 m², din ret 500 m² i alt.
- To regler, den laveste gælder. Landzonereglen (§ 36) tillader 500 m² i alt uden landzonetilladelse. Bygningsreglementets 30 % af grunden på 2.494 m² giver ca. 748 m² - mere end 500, så det er landzonereglen, der begrænser her.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**Intet der skiller sig ud.**

- **Radon: forhøjet risiko i Holbæk-området** (godt at vide): Ca. 8,5 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=tuse-enghave-3-4300&lradon=1&src=address-md#11/55.71917/11.60995)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, stabilt terræn, klimarobust: 100 af 100, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 1 fredning(er) berører adressen.
- 3 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod sydøst.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Tuse og Udby Skole (0.-9. kl.), Holbæk Ungdomscenter (10.-10. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/tuse-enghave-3-4300?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/tuse-enghave-3-4300?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.71917/11.60995)
- [Solgte priser på Tuse Enghave](https://grundviden.dk/vej/tuse-enghave-4300?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.