# Troldestien 12, 3200 Helsinge

Villa. 158 m² bolig, opført 2023, 601 m² grund, Gribskov Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/troldestien-12-3200?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/troldestien-12-3200?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/troldestien-12-3200?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.02999/12.18716)
- [Solgte priser på Troldestien](https://grundviden.dk/vej/troldestien-3200?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 4,9 mio. kr** (beregnet 24. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 4,5 og 5,4 mio. kr.
- Svarer til 31.171 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 3.815.000 kr. (24.146 kr. pr. m² × 158 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -196.000 kr.
  - Grund på 601 m²: -57.000 kr.
  - Bygget 2023: +196.000 kr.
  - Energimærke A: +889.000 kr.
  - Købt 2025, løftet til i dag: +279.000 kr.
  - Afrundet: -1.000 kr.
  - Vores bud: 4.925.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Senest registrerede handel: 4,4 mio. kr med overtagelse 2. januar 2025.
- 2 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 2. januar 2025, solgt for 4,4 mio. kr, fri handel.
- solgt 1. september 2021, solgt for 768.750 kr, fri handel.

## Huset og grunden

- 158 m² bolig, 601 m² grund, 2 badeværelser, bygget 2023.
- Stueplan: 158 m².
- Hele boligen ligger i ét plan på 158 m².
- Huset: 206 m² bebygget.
- Ubebygget: 395 m². Haven ligger sydvest for huset.
- Huset har energimærke A2020. Mærket er fra 2023 og gælder til 2033. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 112 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 158 m², din ret 270 m² i alt.
- Hvorfor 270 m²? Lokalplan 516.01 (For åben-lave boliger i Troldebakkerne (klynge 3)) sætter 45 %: 45 % af grunden på 601 m² er 270 m², og der står 158 m² i dag.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Lokalplanens øvrige krav. Tag, materialer, placering og byggefelter kan begrænse mere end procenten.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Højdegrænse: 8 m.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_10248257_1604389397419.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**Intet der skiller sig ud.**

- **Grundvandet står højt om vinteren** (godt at vide): Ca. 0,8 m under terræn. Relevant ved byggeri med kælder og ved dræn omkring huset.
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=troldestien-12-3200&ldrikkevand=1&src=address-md#14/56.02999/12.18716)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 29,5 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 94 af 100, lav radonrisiko i området, ingen trafikstøj over 53 db.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- 1 fredning(er) berører adressen.
- 1 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod sydvest.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **For åben-lave boliger i Troldebakkerne (klynge 3)**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_10248257_1604389397419.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Nordstjerneskolen (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/troldestien-12-3200?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/troldestien-12-3200?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.02999/12.18716)
- [Solgte priser på Troldestien](https://grundviden.dk/vej/troldestien-3200?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.