# Troelsevej 64, 5491 Blommenslyst

Hus. 135 m² bolig, opført 1949, 18.566 m² grund, Odense Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/troelsevej-64-5491?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/troelsevej-64-5491?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/troelsevej-64-5491?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.39431/10.24812)
- [Solgte priser på Troelsevej](https://grundviden.dk/vej/troelsevej-5491?src=address-md)

## Det vigtigste

- Bemærk: Landzone: byggeri kræver landzonetilladelse.
- Lokalplan: ingen usædvanlige begrænsninger - det almindelige gælder (bebyggelsesprocent, højde, afstand til skel).
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

**Vores skøn ca. 2,2 mio. kr** (beregnet 3. november 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 1,8 og 2,8 mio. kr.
- Svarer til 16.296 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 1.747.000 kr (12.943 kr pr. m² × 135 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -38.000 kr
  - Grund på 18.566 m²: +295.000 kr
  - Meget stor grund: +106.000 kr
  - Bygget 1949: -108.000 kr
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): +60.000 kr
  - Ombygget 2023: +145.000 kr
  - Afrundet: -7.000 kr
  - Vores skøn: 2.200.000 kr
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 920.000 kr, heraf grundværdi 320.600 kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 1,9 mio. kr, grundværdi 2,4 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
  - Grundværdien er grunden som ubebygget ved bedst mulig udnyttelse, fx udstykning. Ejendomsværdien er ejendommen, som den står. Derfor kan grundværdien være den højeste - begge tal er Vurderingsstyrelsens. [Kilde](https://vurdst.dk/media/sb0f3vbl/bilag-e-notat-haandtering-af-ejendomme-hvor-grundvaerdien-er-markant-hoejere-end-ejendomsvaerdien-i-den-foreloebige-vurdering.pdf)
- Senest registrerede handel: 515.000 kr med overtagelse 1. oktober 1991.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 20. august 1991, solgt for 515.000 kr, fri handel (aftalt 20. august 1991).

## Huset og grunden

- 135 m² bolig, 18.566 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1949, om-/tilbygget 2023.
- 1. sal: 55 m².
- Stueplan: 80 m².
- Kælder: 60 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- 80 m² i stueplan + 55 m² på 1. sal (under taget) = 135 m² bolig. Kælderen på 60 m² regnes ikke med.
- Huset: 80 m² bebygget.
- Udhus: 57 m², bygget 1949; Drivhus: 28 m², bygget 2010. Kortet viser én mindre bygning mere (113 m²), BBR anden bygning 336 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 18.065 m². Haven ligger syd for huset.

## Hvad du må bygge

- Adressen ligger i landzone - her gælder Planlovens § 36 for landzonetilladelsen og bygningsreglementets bebyggelsesprocent for byggetilladelsen.
- **Du må bygge ca. 365 m² mere.** Uden landzonetilladelse, med en almindelig byggetilladelse.
- Bygget i dag 135 m², din ret 500 m² i alt.
- To regler, den laveste gælder. Landzonereglen (§ 36) tillader 500 m² i alt uden landzonetilladelse. Bygningsreglementets 30 % af grunden på 18.566 m² giver ca. 5.570 m² - mere end 500, så det er landzonereglen, der begrænser her.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_186664_APPROVED_1272885826948.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**Intet der skiller sig ud.**

- **Radon: moderat risiko i Odense-området** (godt at vide): Ca. 2,6 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=troelsevej-64-5491&lradon=1&src=address-md#11/55.39431/10.24812)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=troelsevej-64-5491&ldrikkevand=1&src=address-md#14/55.39431/10.24812)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 53,5 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 100 af 100, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 1 fredning(er) berører adressen.
- 2 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod syd.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **For Ubberud landsby**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_186664_APPROVED_1272885826948.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Ubberud Skole (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=troelsevej-64-5491

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/troelsevej-64-5491?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/troelsevej-64-5491?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.39431/10.24812)
- [Solgte priser på Troelsevej](https://grundviden.dk/vej/troelsevej-5491?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.