# Torbenfeldvej 6, 2665 Vallensbæk Strand

Villa. 151 m² bolig, opført 1960, 1.558 m² grund, Vallensbæk Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/torbenfeldvej-6-2665?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/torbenfeldvej-6-2665?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/torbenfeldvej-6-2665?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.62443/12.37216)
- [Solgte priser på Torbenfeldvej](https://grundviden.dk/vej/torbenfeldvej-2665?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 5,1 mio. kr** (beregnet 17. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 4,6 og 5,7 mio. kr.
- Svarer til 33.609 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 6.310.000 kr. (41.790 kr. pr. m² × 151 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -271.000 kr.
  - Grund på 1.558 m²: +226.000 kr.
  - Bygget 1960: -668.000 kr.
  - Energimærke E, nabobygning: -427.000 kr.
  - Trafikstøj fra vej: -33.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2025): -417.000 kr.
  - Grund i forhold til området: +351.000 kr.
  - Afrundet: +4.000 kr.
  - Vores bud: 5.075.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 2,9 mio. kr, heraf grundværdi 701.100 kr.
- Foreløbig vurdering (2025): 3,8 mio. kr, grundværdi 4,0 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
  - Grundværdien er grunden som ubebygget ved bedst mulig udnyttelse, fx udstykning. Ejendomsværdien er ejendommen, som den står. Derfor kan grundværdien være den højeste - begge tal er Vurderingsstyrelsens. [Kilde](https://vurdst.dk/media/sb0f3vbl/bilag-e-notat-haandtering-af-ejendomme-hvor-grundvaerdien-er-markant-hoejere-end-ejendomsvaerdien-i-den-foreloebige-vurdering.pdf)
- Senest registrerede handel: 750.000 kr med overtagelse 31. januar 2017.
- 3 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 31. januar 2017, solgt for 750.000 kr, fri handel.
- solgt 1. januar 2001, solgt for 2,5 mio. kr, anden overdragelse (aftalt 1. januar 2001).
- solgt 1. februar 1997, solgt for 1,1 mio. kr, fri handel.

## Huset og grunden

- 151 m² bolig, 1.558 m² grund, 2 badeværelser, bygget 1960, om-/tilbygget 1961.
- Stueplan: 151 m².
- Hele boligen ligger i ét plan på 151 m².
- Huset: 292 m² bebygget.
- Anden bygning: 204 m², bygget 2002; Overdækning: 69 m², bygget 2004.
- Ubebygget: 993 m². Haven ligger syd for huset.
- Nærmeste energimærke er E, fra en nabobygning ca. 49 m fra adressen. Mærket udløb i 2024. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 0 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 496 m², din ret 467 m² i alt, kommunen kan sige ja til op til 1.013 m² (kræver tilladelse).
- Hvorfor 467 m²? Ingen lokalplan sætter en bebyggelsesprocent her. Så gælder bygningsreglementets bebyggelsesprocent af grunden på 1.558 m². Området er blandet - 42 % af bebyggelsen omkring huset er fritliggende huse - så vi regner forsigtigt med 30 % for et parcelhus. Er det ikke et parcelhusområde, kan grænsen være 45 % (ca. 205 m² mere).
- Hvorfor ikke 1.013 m²? Kommuneplanen tillader op til 65 % i området. Det er et loft for, hvad kommunen kan sige ja til - ikke en ret. [Rammen Nye rækkehuse Torbenfeldvej/Gisselfeldvej (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_11610074_1745581795232.pdf)
- Grunden er allerede fuldt udnyttet - ikke plads til mere uden at rive ned.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**2 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Grunden er kortlagt for jordforurening** (værd at kende): Der er konstateret forurening (V2) på grunden. Det kan kræve tilladelse ved byggeri og påvirke et salg. [Gratis attest for grunden →](https://jord.miljoeportal.dk/report/?elav=21651&matrnr=7ct) [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=torbenfeldvej-6-2665&ljord=1&src=address-md#17/55.62443/12.37216)
- **Trafikstøj over den vejledende grænse: 58-63 dB** (værd at kende): Fra vejtrafik. Miljøstyrelsens vejledende grænse for boliger er 58 dB. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=torbenfeldvej-6-2665&lstoej=1&src=address-md#17/55.62443/12.37216)
- **Grundvandet står højt om vinteren** (godt at vide): Ca. 0,5 m under terræn. Relevant ved byggeri med kælder og ved dræn omkring huset.
- **Radon: moderat risiko i Vallensbæk-området** (godt at vide): Ca. 2,5 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=torbenfeldvej-6-2665&lradon=1&src=address-md#11/55.62443/12.37216)
- **Kun 1,7 m over havet** (godt at vide): Lavtliggende grunde er de første, havvand når ved stormflod. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=torbenfeldvej-6-2665&lkote=1&src=address-md#15/55.62443/12.37216)
- Fint: ikke i en skybrudslavning, stabilt terræn, klimarobust: 94 af 100.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- 3 jordforureningskortlægning(er) registreret på eller ved grunden.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 1 fredning(er) berører adressen.
- 1 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod syd.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Vallensbæk skole (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Virksomheder på adressen

- 2 virksomhed(er) er registreret på adressen. Navne, brancher og ejerforhold står på siden.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/torbenfeldvej-6-2665?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/torbenfeldvej-6-2665?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.62443/12.37216)
- [Solgte priser på Torbenfeldvej](https://grundviden.dk/vej/torbenfeldvej-2665?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.