# Tolshøj 12, 9631 Gedsted

Villa. 184 m² bolig, opført 1914, 1.305 m² grund, Vesthimmerlands Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/tolshoej-12-9631?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/tolshoej-12-9631?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/tolshoej-12-9631?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.71289/9.36089)
- [Solgte priser på Tolshøj](https://grundviden.dk/vej/tolshoej-9631?src=address-md)

## Det vigtigste

- Minus: Skovbyggelinjen dækker 100 % af grunden - nyt byggeri kræver normalt dispensation, eksisterende bygninger berøres ikke.
- Minus: Energimærke F: dyr at opvarme.
- Minus: Olietank står som i drift, men boligen opvarmes ikke med olie - bed om dokumentation for sløjfning.
- Bemærk: Landzone: byggeri kræver landzonetilladelse.
- Lokalplanen stiller almindelige krav: krav til facade- og tagmaterialer.
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

- Endelig vurdering (2020): 960.000 kr, heraf grundværdi 56.500 kr.
- Foreløbig vurdering (2025): 496.000 kr, heraf grundværdi 149.000 kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 370.000 kr med overtagelse 15. december 1988.

## Til salg nu

- Udbudspris: **475.000 kr** (2.581 kr/m²).
- Boligens eget areal: 184 m², 3 værelser.
- Forventet handelspris: **ca. 700.000 kr**. Halvdelen af de 40 handler i nærheden lå mellem 550.000 og 900.000 kr.
- På markedet siden 24. april 2025.
- Mægler: EDC Danebo, Farsø.
- [Se annoncen hos mægleren](https://www.edc.dk/alle-boliger/villa/9631-gedsted/tolshoej-12/96401872/)

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 1. oktober 1988, solgt for 370.000 kr, fri handel (aftalt 1. oktober 1988).

## Huset og grunden

- 184 m² bolig, 1.305 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1914.
- Stueplan: 184 m².
- Kælder: 6 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- Hele boligen ligger i ét plan på 184 m². Under huset er der en kælder på 6 m² - den regnes ikke med i boligarealet.
- Huset: 198 m² bebygget.
- Én mindre bygning (17 m²), som kun står i kortet - BBR kender den ikke.
- Ubebygget: 1.090 m². Haven ligger nord for huset.
- Huset har energimærke F. Mærket er fra 2023 og gælder til 2033; arbejder siden er ikke med i det. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- Adressen ligger i landzone - her gælder Planlovens § 36 for landzonetilladelsen og bygningsreglementets bebyggelsesprocent for byggetilladelsen.
- **Du må bygge ca. 194 m² mere.** Uden landzonetilladelse, med en almindelig byggetilladelse.
- Bygget i dag 198 m², din ret 392 m² i alt, kommunen kan sige ja til op til 522 m² (kræver tilladelse).
- To regler, den laveste gælder. Landzonereglen (§ 36) tillader 500 m² i alt uden landzonetilladelse. Bygningsreglementets 30 % af grunden på 1.305 m² giver ca. 392 m², og det er den, der begrænser her.
- Hvorfor ikke 522 m²? Kommuneplanen tillader op til 40 % i området. Det er et loft for, hvad kommunen kan sige ja til - ikke en ret. [Rammen Blandet bolig og erhverv Vesterbølle (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_10609050_1643795600874.pdf)
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_1151357_1485512582759.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**Intet der skiller sig ud.**

- **Radon: moderat risiko i Vesthimmerlands-området** (godt at vide): Ca. 2,1 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=tolshoej-12-9631&lradon=1&src=address-md#11/56.71289/9.36089)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 12,3 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 100 af 100, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- 2 fredning(er) berører adressen.
- 2 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod nord.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Lokalplan nr. 38.02.01 for Vesterbølle En kulturhistorisk bevaringsværdig landsby**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_1151357_1485512582759.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Gedsted Skole (0.-6. kl.), 10. klassecenter Vesthimmerland (10.-10. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal boligen finansieres? [Sammenlign boliglån hos findbank.dk](https://grundviden.dk/ud/md-bank)
- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/tolshoej-12-9631?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/tolshoej-12-9631?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.71289/9.36089)
- [Solgte priser på Tolshøj](https://grundviden.dk/vej/tolshoej-9631?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.