# Tindingevej 18, 4291 Ruds Vedby

Villa. 267 m² bolig, opført 1927, 1.070 m² grund, Kalundborg Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/tindingevej-18-4291?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/tindingevej-18-4291?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/tindingevej-18-4291?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.52334/11.36367)
- [Solgte priser på Tindingevej](https://grundviden.dk/vej/tindingevej-4291?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 2,2 mio. kr** (beregnet 18. oktober 2026).

- Halvdelen af de 40 handler i nærheden lå mellem 1,6 og 3,0 mio. kr.
- Svarer til 8.240 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 2.516.000 kr. (9.424 kr. pr. m² × 267 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -357.000 kr.
  - Grund på 1.070 m²: +35.000 kr.
  - Bygget 1927: -183.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2025): +224.000 kr.
  - Brændeovn som primær varme: +57.000 kr.
  - Seneste ombygning 1998: -81.000 kr.
  - Afrundet: -11.000 kr.
  - Vores bud: 2.200.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 2,6 mio. kr, heraf grundværdi 288.300 kr.
- Foreløbig vurdering (2025): 2,3 mio. kr, heraf grundværdi 482.000 kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 170.000 kr med overtagelse 31. december 1984.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 31. december 1984, solgt for 170.000 kr, fri handel.

## Huset og grunden

- 267 m² bolig, 1.070 m² grund, 2 badeværelser, bygget 1927, om-/tilbygget 1998.
- 1. sal: 61 m².
- Stueplan: 206 m².
- 206 m² i stueplan + 61 m² på 1. sal (under taget) = 267 m² bolig.
- Huset: 206 m² bebygget.
- Ubebygget: 864 m². Haven ligger øst for huset.
- Huset har energimærke D. Mærket udløb i 2020. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- Adressen ligger i landzone - her gælder Planlovens § 36 for landzonetilladelsen og bygningsreglementets bebyggelsesprocent for byggetilladelsen.
- **Du må bygge ca. 54 m² mere.** Uden landzonetilladelse, med en almindelig byggetilladelse.
- Bygget i dag 267 m², din ret 321 m² i alt, kommunen kan sige ja til op til 428 m² (kræver tilladelse).
- To regler, den laveste gælder. Landzonereglen (§ 36) tillader 500 m² i alt uden landzonetilladelse. Bygningsreglementets 30 % af grunden på 1.070 m² giver ca. 321 m², og det er den, der begrænser her.
- Hvorfor ikke 428 m²? Kommuneplanen tillader op til 40 % i området. Det er et loft for, hvad kommunen kan sige ja til - ikke en ret. [Rammen Tindinge Banke (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_11316689_1776773746101.pdf)
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Drikkevand over kravværdi** (værd at kende): 1 stofgruppe over kravværdien i seneste prøve hos nærmeste vandværk, Kragerup Gods Vandværk. Nærmeste værk er ikke nødvendigvis det, der forsyner boligen.
- **Radon: forhøjet risiko i Kalundborg-området** (godt at vide): Ca. 7,4 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=tindingevej-18-4291&lradon=1&src=address-md#11/55.52334/11.36367)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=tindingevej-18-4291&ldrikkevand=1&src=address-md#14/55.52334/11.36367)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 53,9 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 100 af 100, ingen trafikstøj over 53 db.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 2 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod øst.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Høng Skole (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/tindingevej-18-4291?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/tindingevej-18-4291?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.52334/11.36367)
- [Solgte priser på Tindingevej](https://grundviden.dk/vej/tindingevej-4291?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.