# Teglbakken 119, 2990 Nivå

Villa. 120 m² bolig, opført 2023, 370 m² grund, Fredensborg Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/teglbakken-119-2990?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/teglbakken-119-2990?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/teglbakken-119-2990?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.94211/12.48457)
- [Solgte priser på Teglbakken](https://grundviden.dk/vej/teglbakken-2990?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 5,0 mio. kr** (beregnet 17. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 4,8 og 5,2 mio. kr.
- Svarer til 41.667 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 4.016.000 kr. (33.468 kr. pr. m² × 120 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Grund på 370 m²: -167.000 kr.
  - Bygget 2023: +216.000 kr.
  - Energimærke A: +961.000 kr.
  - Trafikstøj fra vej: -33.000 kr.
  - Afrundet: +7.000 kr.
  - Vores bud: 5.000.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 573.300 kr, heraf grundværdi 573.300 kr.
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 3,7 mio. kr med overtagelse 16. august 2023.
- 2 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 27. september 2021, solgt for 3,7 mio. kr, fri handel (aftalt 27. september 2021).
- solgt 14. januar 2019, solgt som del af en samlet handel om 44 ejendomme (29,4 mio. kr i alt), ikke denne ejendoms egen pris, fri handel (aftalt 14. januar 2019).

## Huset og grunden

- 120 m² bolig, 370 m² grund, 2 badeværelser, bygget 2023.
- Stueplan: 120 m².
- Hele boligen ligger i ét plan på 120 m².
- Huset: 120 m² bebygget.
- Kortet viser én mindre bygning (62 m²), BBR carport 32 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 188 m². Haven ligger sydøst for huset.
- Huset har energimærke A2015. Mærket gælder til 2033. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 0 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 120 m², din ret 111 m² i alt, kommunen kan sige ja til op til 130 m² (kræver tilladelse).
- Hvorfor 111 m²? Ingen lokalplan sætter en bebyggelsesprocent her. Så gælder bygningsreglementets bebyggelsesprocent af grunden på 370 m². Området er et parcelhusområde: 100 % af bebyggelsen omkring huset er fritliggende huse, så grænsen er 30 %.
- Hvorfor ikke 130 m²? Kommuneplanen tillader op til 35 % i området. Det er et loft for, hvad kommunen kan sige ja til - ikke en ret. [Rammen Niverød Vest (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_11906309_1767876332616.pdf)
- Grunden er allerede fuldt udnyttet - ikke plads til mere uden at rive ned.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Trafikstøj over den vejledende grænse: 58-63 dB** (værd at kende): Fra vejtrafik. Miljøstyrelsens vejledende grænse for boliger er 58 dB. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=teglbakken-119-2990&lstoej=1&src=address-md#17/55.94211/12.48457)
- **Grundvandet står højt om vinteren** (godt at vide): Ca. 0,6 m under terræn. Relevant ved byggeri med kælder og ved dræn omkring huset.
- **Radon: forhøjet risiko i Fredensborg-området** (godt at vide): Ca. 3,5 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=teglbakken-119-2990&lradon=1&src=address-md#11/55.94211/12.48457)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=teglbakken-119-2990&ldrikkevand=1&src=address-md#14/55.94211/12.48457)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 21,5 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 94 af 100, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 2 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod sydøst.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Nivå Skole (0.-9. kl.), Fredensborg Skole (10.-10. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/teglbakken-119-2990?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/teglbakken-119-2990?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.94211/12.48457)
- [Solgte priser på Teglbakken](https://grundviden.dk/vej/teglbakken-2990?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.