# Strandvangen 7, 2635 Ishøj

Villa. 191 m² bolig, opført 2025, 867 m² grund, Ishøj Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/strandvangen-7-2635?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/strandvangen-7-2635?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/strandvangen-7-2635?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.60660/12.36638)
- [Solgte priser på Strandvangen](https://grundviden.dk/vej/strandvangen-2635?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 8,9 mio. kr** (beregnet 16. oktober 2026).

- Halvdelen af de 40 handler i nærheden lå mellem 7,8 og 10,2 mio. kr.
- Svarer til 46.466 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 7.257.000 kr. (37.993 kr. pr. m² × 191 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -618.000 kr.
  - Grund på 867 m²: +30.000 kr.
  - Bygget 2025: +375.000 kr.
  - Energimærke A: +1.665.000 kr.
  - Havudsigt: +176.000 kr.
  - Grund i forhold til området: +7.000 kr.
  - Afrundet: -17.000 kr.
  - Vores bud: 8.875.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 966.900 kr, heraf grundværdi 966.900 kr.
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 3,6 mio. kr med overtagelse 31. december 2023.
- 10 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 31. december 2023, solgt for 3,6 mio. kr, fri handel.
- solgt 1. december 2023, solgt for 1,0 mio. kr, fri handel.
- solgt 1. august 2021, solgt for 970.000 kr, fri handel.
- solgt 1. juli 2012, solgt for 1,2 mio. kr, fri handel.
- solgt 15. august 2011, solgt for 1,6 mio. kr, fri handel.
- solgt 1. april 2009, solgt for 2,9 mio. kr, fri handel.
- solgt 1. august 2003, solgt for 951.049 kr, anden overdragelse (aftalt 1. august 2003).
- solgt 9. juni 2003, solgt for 899.000 kr, fri handel (aftalt 9. juni 2003).
- solgt 23. april 2001, solgt for 1,6 mio. kr, fri handel (aftalt 23. april 2001).
- solgt 14. maj 1993, solgt for 650.000 kr, fri handel (aftalt 14. maj 1993).

## Huset og grunden

- 191 m² bolig, 867 m² grund, 2 badeværelser, bygget 2025.
- Stueplan: 191 m².
- Hele boligen ligger i ét plan på 191 m².
- Huset: 239 m² bebygget.
- Ubebygget: 628 m². Haven ligger hele vejen rundt om huset.
- Huset har energimærke A2015. Mærket gælder til 2035. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 69 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 191 m², din ret 260 m² i alt.
- Hvorfor 260 m²? Ingen lokalplan sætter en bebyggelsesprocent her, og kommuneplanens ramme (30 %) er lavere end bygningsreglementets - så er det rammen, der er loftet: 30 % af grunden på 867 m².
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Højdegrænse: 8 m.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_11304103_1762348307541.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**Intet der skiller sig ud.**

- **Grundvandet står højt om vinteren** (godt at vide): Ca. 0,7 m under terræn. Relevant ved byggeri med kælder og ved dræn omkring huset.
- **Radon: moderat risiko i Ishøj-området** (godt at vide): Ca. 2,3 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=strandvangen-7-2635&lradon=1&src=address-md#11/55.6066/12.36638)
- **Ny lokalplan på vej nær grunden** (godt at vide): Ishøj Strandvej 87, ca. 537 m væk. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=strandvangen-7-2635&lnybyggeri=1&src=address-md#14/55.6066/12.36638)
- **Kun 1,1 m over havet** (godt at vide): Lavtliggende grunde er de første, havvand når ved stormflod. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=strandvangen-7-2635&lkote=1&src=address-md#15/55.6066/12.36638)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, stabilt terræn, klimarobust: 94 af 100, ingen trafikstøj over 53 db.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 3 fredning(er) berører adressen.
- 1 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod sydøst.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Strandområdet**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/11_11304103_1762348307541.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Vejlebroskolen (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Virksomheder på adressen

- 3 virksomhed(er) er registreret på adressen. Navne, brancher og ejerforhold står på siden.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/strandvangen-7-2635?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/strandvangen-7-2635?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.60660/12.36638)
- [Solgte priser på Strandvangen](https://grundviden.dk/vej/strandvangen-2635?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.