# Strandvangen 46, 2635 Ishøj

Villa. 290 m² bolig, opført 2022, 5.983 m² grund, Ishøj Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/strandvangen-46-2635?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/strandvangen-46-2635?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/strandvangen-46-2635?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.60884/12.37066)
- [Solgte priser på Strandvangen](https://grundviden.dk/vej/strandvangen-2635?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 6,6 mio. kr** (beregnet 17. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 4,8 og 9,1 mio. kr.
- Svarer til 22.672 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 5.021.000 kr. (17.314 kr. pr. m² × 290 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -780.000 kr.
  - Grund på 5.983 m²: +497.000 kr.
  - Bygget 2022: +266.000 kr.
  - Energimærke A: +1.182.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): -215.000 kr.
  - Havudsigt: +120.000 kr.
  - Grund i forhold til området: +475.000 kr.
  - Afrundet: +9.000 kr.
  - Vores bud: 6.575.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 3,7 mio. kr, heraf grundværdi 3,5 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 4,2 mio. kr, grundværdi 5,7 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
  - Grundværdien er grunden som ubebygget ved bedst mulig udnyttelse, fx udstykning. Ejendomsværdien er ejendommen, som den står. Derfor kan grundværdien være den højeste - begge tal er Vurderingsstyrelsens. [Kilde](https://vurdst.dk/media/sb0f3vbl/bilag-e-notat-haandtering-af-ejendomme-hvor-grundvaerdien-er-markant-hoejere-end-ejendomsvaerdien-i-den-foreloebige-vurdering.pdf)
- Senest registrerede handel: 4,3 mio. kr med overtagelse 1. april 2020.
- 2 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- til salg 6. november 2025-27. september 2026, taget af markedet (fremgår ikke om solgt eller trukket tilbage), 325 dage til salg.
- solgt 7. februar 2020, solgt for 4,3 mio. kr, fri handel (aftalt 7. februar 2020).
- solgt 25. marts 1993, solgt for 709.000 kr, fri handel (aftalt 25. marts 1993).

## Huset og grunden

- 290 m² bolig, 5.983 m² grund, 2 badeværelser, bygget 2022.
- 1. sal: 86 m².
- Stueplan: 204 m².
- 204 m² i stueplan + 86 m² på 1. sal (under taget) = 290 m² bolig.
- Huset: 204 m² bebygget.
- Kortet viser én mindre bygning (96 m²), BBR garage 49 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 5.683 m². Haven ligger sydøst for huset.
- Huset har energimærke A2020. Mærket gælder til 2032. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Reelt 0 m² uden dispensation.** Stort set hele grunden (87%) ligger i sø-/åbeskyttelseslinjen og strandbeskyttelseslinjen. Nyt byggeri kræver dispensation, som sjældent gives - så den beregnede rummelighed (1.505 m²) kan reelt ikke udnyttes.
- Højdegrænse: 8 m.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_11304103_1762348307541.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**Intet der skiller sig ud.**

- **Grundvandet står højt om vinteren** (godt at vide): Ca. 0,6 m under terræn. Relevant ved byggeri med kælder og ved dræn omkring huset.
- **Radon: moderat risiko i Ishøj-området** (godt at vide): Ca. 2,3 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=strandvangen-46-2635&lradon=1&src=address-md#11/55.60884/12.37066)
- **Kun 1,9 m over havet** (godt at vide): Lavtliggende grunde er de første, havvand når ved stormflod. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=strandvangen-46-2635&lkote=1&src=address-md#15/55.60884/12.37066)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, stabilt terræn, klimarobust: 94 af 100, ingen trafikstøj over 53 db.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 3 fredning(er) berører adressen.
- 1 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod sydøst.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Strandområdet**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/11_11304103_1762348307541.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Vejlebroskolen (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/strandvangen-46-2635?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/strandvangen-46-2635?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.60884/12.37066)
- [Solgte priser på Strandvangen](https://grundviden.dk/vej/strandvangen-2635?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.