# Strandvænget 4A, 8240 Risskov

Villa. 159 m² bolig, opført 2005, 761 m² grund, Aarhus Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/strandvaenget-4a-8240?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/strandvaenget-4a-8240?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/strandvaenget-4a-8240?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.18563/10.23909)
- [Solgte priser på Strandvænget](https://grundviden.dk/vej/strandvaenget-8240?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 12,3 mio. kr** (beregnet 20. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 8,6 og 17,8 mio. kr.
- Svarer til 77.516 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 9.126.000 kr. (57.399 kr. pr. m² × 159 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -478.000 kr.
  - Grund på 761 m²: -24.000 kr.
  - Energimærke C: +1.185.000 kr.
  - Støj fra jernbane: -729.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): +728.000 kr.
  - Havudsigt: +2.401.000 kr.
  - Grund i forhold til området: +133.000 kr.
  - Afrundet: -17.000 kr.
  - Vores bud: 12.325.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 14,5 mio. kr, heraf grundværdi 7,6 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 9,6 mio. kr, grundværdi 10,3 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
  - Grundværdien er grunden som ubebygget ved bedst mulig udnyttelse, fx udstykning. Ejendomsværdien er ejendommen, som den står. Derfor kan grundværdien være den højeste - begge tal er Vurderingsstyrelsens. [Kilde](https://vurdst.dk/media/sb0f3vbl/bilag-e-notat-haandtering-af-ejendomme-hvor-grundvaerdien-er-markant-hoejere-end-ejendomsvaerdien-i-den-foreloebige-vurdering.pdf)
- Senest registrerede handel: 13,3 mio. kr med overtagelse 1. juli 2023 (familieoverdragelse).
- 2 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 11. april 2023, solgt for 13,3 mio. kr, familieoverdragelse (aftalt 11. april 2023).
- solgt 4. september 2003, solgt for 2,6 mio. kr, fri handel (aftalt 4. september 2003).

## Huset og grunden

- 159 m² bolig, 761 m² grund, 2 badeværelser, bygget 2005.
- 1. sal: 76 m².
- Stueplan: 83 m².
- 83 m² i stueplan + 76 m² på 1. sal (under taget) = 159 m² bolig.
- Huset: 83 m² bebygget.
- Carport: 36 m², bygget 2004; Drivhus: 16 m², bygget 2026.
- Ubebygget: 626 m². Haven ligger sydøst for huset.
- Huset har energimærke C. Mærket gælder til 2033. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 31 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 159 m², din ret 190 m² i alt.
- Hvorfor 190 m²? Lokalplan 210 (Et boligområde mellem Nordre Strandvej og Århus Bugt, Risskov) sætter 25 %: 25 % af grunden på 761 m² er 190 m², og der står 159 m² i dag.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Lokalplanens øvrige krav. Tag, materialer, placering og byggefelter kan begrænse mere end procenten.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Højdegrænse: 8 m.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_1115261_1700553144665.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Stormflod kan nå adressen** (værd at kende): Adressen rammes i Kystdirektoratets scenarier for 2050. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=strandvaenget-4a-8240&lkote=1&src=address-md#15/56.18563/10.23909)
- **Grundvandet står højt om vinteren** (godt at vide): Ca. 0,5 m under terræn. Relevant ved byggeri med kælder og ved dræn omkring huset.
- **Radon: forhøjet risiko i Aarhus-området** (godt at vide): Ca. 5,8 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=strandvaenget-4a-8240&lradon=1&src=address-md#11/56.18563/10.23909)
- **Trafikstøj: 54-59 dB** (godt at vide): Fra jernbane. Under den vejledende grænse på 58 dB, men hørbar udendørs. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=strandvaenget-4a-8240&lstoej=1&src=address-md#17/56.18563/10.23909)
- **Kysterosion** (godt at vide): Kysten 87 m herfra er udpeget med erosionsrisiko. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=strandvaenget-4a-8240&lkysterosion=1&src=address-md#13/56.18563/10.23909)
- **Kun 1,9 m over havet** (godt at vide): Lavtliggende grunde er de første, havvand når ved stormflod. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=strandvaenget-4a-8240&lkote=1&src=address-md#15/56.18563/10.23909)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, stabilt terræn, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 1 fredning(er) berører adressen.
- 1 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod sydøst.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Et boligområde mellem Nordre Strandvej og Århus Bugt, Risskov**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_1115261_1700553144665.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Risskov Skole (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/strandvaenget-4a-8240?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/strandvaenget-4a-8240?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.18563/10.23909)
- [Solgte priser på Strandvænget](https://grundviden.dk/vej/strandvaenget-8240?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.