# Strandvænget 3, 9300 Sæby

Villa. 247 m² bolig, opført 1972, 730 m² grund, Frederikshavn Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/strandvaenget-3-9300?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/strandvaenget-3-9300?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/strandvaenget-3-9300?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/57.34745/10.51644)
- [Solgte priser på Strandvænget](https://grundviden.dk/vej/strandvaenget-9300?src=address-md)

## Det vigtigste

- Minus: Olietank står som i drift, men boligen opvarmes ikke med olie - bed om dokumentation for sløjfning.
- Plus: Panorama-havudsigt, vandet ca. 325 m væk.
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 2,2 mio. kr** (beregnet 27. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 1,6 og 3,0 mio. kr.
- Svarer til 8.704 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 2.433.000 kr. (9.848 kr. pr. m² × 247 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -315.000 kr.
  - Grund på 730 m²: -10.000 kr.
  - Bygget 1972: -225.000 kr.
  - Købt 2024, løftet til i dag: -105.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): +438.000 kr.
  - Havudsigt: +39.000 kr.
  - Seneste ombygning 1976: -112.000 kr.
  - Afrundet: +7.000 kr.
  - Vores bud: 2.150.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 2,6 mio. kr, heraf grundværdi 1,1 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 2,6 mio. kr, heraf grundværdi 152.000 kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 1,6 mio. kr med overtagelse 1. november 2024.
- 2 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 23. august 2024, solgt for 1,6 mio. kr, fri handel (aftalt 23. august 2024).
- solgt 4. oktober 1994, solgt for 925.000 kr, fri handel (aftalt 4. oktober 1994).

## Huset og grunden

- 247 m² bolig, 730 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1972, om-/tilbygget 1976.
- 1. sal: 71 m².
- Stueplan: 176 m².
- 176 m² i stueplan + 71 m² på 1. sal (under taget) = 247 m² bolig.
- Huset: 176 m² bebygget.
- Garage: 20 m², bygget 1972.
- Ubebygget: 534 m². Haven ligger syd for huset.
- Huset har energimærke D. Mærket er fra 2024 og gælder til 2034; arbejder siden er ikke med i det. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Huset er allerede større end byggeretten: bygget 247 m², retten 219 m².**
- Bygget i dag 247 m², din ret 219 m² i alt, kommunen kan sige ja til op til 328 m² (kræver tilladelse).
- Hvorfor 219 m²? Ingen lokalplan sætter en bebyggelsesprocent her. Så gælder bygningsreglementets bebyggelsesprocent af grunden på 730 m². Området er et parcelhusområde: 100 % af bebyggelsen omkring huset er fritliggende huse, så grænsen er 30 %.
- Hvorfor ikke 328 m²? Kommuneplanen tillader op til 45 % i området. Det er et loft for, hvad kommunen kan sige ja til - ikke en ret. [Rammen Kommuneplan 2015 (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_2673954_1435837039668.pdf)
- Grunden er allerede fuldt udnyttet - ikke plads til mere uden at rive ned.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**Intet der skiller sig ud.**

- **Grundvandet står højt om vinteren** (godt at vide): Ca. 0,9 m under terræn. Relevant ved byggeri med kælder og ved dræn omkring huset.
- **Kysterosion** (godt at vide): Kysten 294 m herfra er udpeget med erosionsrisiko. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=strandvaenget-3-9300&lkysterosion=1&src=address-md#13/57.34745/10.51644)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 6,9 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 94 af 100, lav radonrisiko i området, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 1 fredning(er) berører adressen.
- Haven vender mod syd.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Sydskolen (0.-9. kl.), 10. klassecenter (10.-10. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=strandvaenget-3-9300

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/strandvaenget-3-9300?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/strandvaenget-3-9300?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/57.34745/10.51644)
- [Solgte priser på Strandvænget](https://grundviden.dk/vej/strandvaenget-9300?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.