# Strandhaven 7, 2665 Vallensbæk Strand

Rækkehus. 108 m² bolig, opført 2008, 121 m² grund, Vallensbæk Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/strandhaven-7-2665?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/strandhaven-7-2665?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/strandhaven-7-2665?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.61897/12.37840)
- [Solgte priser på Strandhaven](https://grundviden.dk/vej/strandhaven-2665?src=address-md)

## Det vigtigste

- Minus: Grunden er kortlagt forurenet (V2).
- Lokalplanen stiller almindelige krav: grænse for udhus og garage.
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

**Vores skøn ca. 4,4 mio. kr** (beregnet 3. november 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 4,3 og 4,5 mio. kr.
- Svarer til 40.741 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 4.265.000 kr (39.490 kr pr. m² × 108 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: +87.000 kr
  - Grund på 121 m²: -425.000 kr
  - Energimærke B: +851.000 kr
  - Trafikstøj fra vej: -37.000 kr
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): -353.000 kr
  - Afrundet: +12.000 kr
  - Vores skøn: 4.400.000 kr
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 3,1 mio. kr, heraf grundværdi 1,2 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 3,6 mio. kr, heraf grundværdi 1,4 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 3,3 mio. kr med overtagelse 1. maj 2021.
- 2 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 1. maj 2021, solgt for 3,3 mio. kr, fri handel.
- solgt 31. august 2007, solgt for 2,8 mio. kr, fri handel (aftalt 31. august 2007).

## Huset og grunden

- 108 m² bolig, 121 m² grund, 2 badeværelser, bygget 2008.
- 1. sal: 52 m².
- Stueplan: 56 m².
- 56 m² i stueplan + 52 m² på 1. sal (under taget) = 108 m² bolig.
- Huset: 56 m² bebygget.
- Carport: 14 m², bygget 2008. Udhus (4 m²) står i BBR, men ikke i kortet.
- Ubebygget: 47 m². Haven ligger sydvest for huset.
- Huset har energimærke B. Mærket er fra 2020 og gælder til 2030; arbejder siden er ikke med i det. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Huset er allerede større end byggeretten: bygget 108 m², retten 48 m².**
- Bygget i dag 108 m², din ret 48 m² i alt, kommunen kan sige ja til op til 97 m² (kræver tilladelse).
- Hvorfor 48 m²? Ingen lokalplan sætter en bebyggelsesprocent her. Så gælder bygningsreglementets bebyggelsesprocent af grunden på 121 m². For denne bygningstype er det 40 %.
- Hvorfor ikke 97 m²? Kommuneplanen tillader op til 80 % i området. Det er et loft for, hvad kommunen kan sige ja til - ikke en ret. [Rammen Strandhaven (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_11610074_1745581795232.pdf)
- Grunden er allerede fuldt udnyttet - ikke plads til mere uden at rive ned.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Grunden er kortlagt for jordforurening** (værd at kende): Der er konstateret forurening (V2) på grunden. Det kan kræve tilladelse ved byggeri og påvirke et salg. [Gratis attest for grunden →](https://jord.miljoeportal.dk/report/?elav=21651&matrnr=5dn) [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=strandhaven-7-2665&ljord=1&src=address-md#17/55.61897/12.3784)
- **Grundvandet står højt om vinteren** (godt at vide): Ca. 0,8 m under terræn. Relevant ved byggeri med kælder og ved dræn omkring huset.
- **Radon: moderat risiko i Vallensbæk-området** (godt at vide): Ca. 2,5 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=strandhaven-7-2665&lradon=1&src=address-md#11/55.61897/12.3784)
- **Trafikstøj: 53-58 dB** (godt at vide): Fra vejtrafik. Under den vejledende grænse på 58 dB, men hørbar udendørs. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=strandhaven-7-2665&lstoej=1&src=address-md#17/55.61897/12.3784)
- **Kun 2,1 m over havet** (godt at vide): Lavtliggende grunde er de første, havvand når ved stormflod. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=strandhaven-7-2665&lkote=1&src=address-md#15/55.61897/12.3784)
- Fint: ikke i en skybrudslavning, stabilt terræn, klimarobust: 94 af 100.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- 1 jordforureningskortlægning(er) registreret på eller ved grunden.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 3 fredning(er) berører adressen.
- 3 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod sydvest.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Vallensbæk skole (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=strandhaven-7-2665

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/strandhaven-7-2665?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/strandhaven-7-2665?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.61897/12.37840)
- [Solgte priser på Strandhaven](https://grundviden.dk/vej/strandhaven-2665?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.