# Strandgade 44, 3000 Helsingør Villa. 185 m² bolig, opført 1736, 257 m² grund, Helsingør Kommune. Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/strandgade-44-3000?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre. **Videre:** - [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/strandgade-44-3000?src=address-md) - [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/strandgade-44-3000?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt) - [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.03305/12.61136) - [Solgte priser på Strandgade](https://grundviden.dk/vej/strandgade-3000?src=address-md) ## Hvad boligen er værd **Estimeret pris ca. 5,6 mio. kr** (beregnet 17. oktober 2026). - Halvdelen af de 40 handler i nærheden lå mellem 4,1 og 7,7 mio. kr. - Svarer til 30.270 kr/m² bolig. - Sådan kom vi frem til det: - Udgangspunkt: 6.039.000 kr. (32.641 kr. pr. m² × 185 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor) - Størrelse: -481.000 kr. - Grund på 257 m²: -337.000 kr. - Bygget 1736: -434.000 kr. - Energimærke C: +656.000 kr. - Købt 2024, løftet til i dag: -220.000 kr. - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): +293.000 kr. - Bevaringsværdig (SAVE 3): +75.000 kr. - Afrundet: +9.000 kr. - Vores bud: 5.600.000 kr. - Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se. - Endelig vurdering (2020): 2,8 mio. kr, heraf grundværdi 2,1 mio. kr. - Foreløbig vurdering (2024): 5,2 mio. kr, heraf grundværdi 3,2 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer). - En offentlig vurdering er ikke en markedspris. - Senest registrerede handel: 4,7 mio. kr med overtagelse 1. februar 2025. - 2 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden. ## Salgshistorik og liggetid - solgt 8. juli 2024, solgt for 4,7 mio. kr, fri handel (aftalt 8. juli 2024). - solgt 17. maj 2022, solgt for 4,5 mio. kr, fri handel (aftalt 17. maj 2022). ## Huset og grunden - 185 m² bolig, 257 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1736. - 2. sal: 40 m². - 1. sal: areal ikke oplyst. - Stueplan: areal ikke oplyst. - BBR's etager giver tilsammen 40 m², mens boligarealet er 185 m² - BBR har ikke registreret alle etagers areal. - Huset: 79 m² bebygget. - Udhus: 9 m², bygget 2010. - Ubebygget: 169 m². Haven ligger sydøst for huset. - Huset har energimærke C. Mærket gælder til 2031. A er bedst, G er dårligst. ## Hvad du må bygge - **Du må bygge ca. 0 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne. - Bygget i dag 185 m², din ret 116 m² i alt, kommunen kan sige ja til op til 231 m² (kræver tilladelse). - Hvorfor 116 m²? Ingen lokalplan sætter en bebyggelsesprocent her. Så gælder bygningsreglementets bebyggelsesprocent af grunden på 257 m². Huset ligger i et område med blandet bebyggelse - kun 18 % af bebyggelsen omkring huset er fritliggende huse - så bygningsreglementet tillader 45 % i stedet for parcelhusenes 30 %. - Hvorfor ikke 231 m²? Kommuneplanen tillader op til 90 % i området. Det er et loft for, hvad kommunen kan sige ja til - ikke en ret. [Rammen Strandgade Syd (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_9545556_1575378226125.pdf) - Grunden er allerede fuldt udnyttet - ikke plads til mere uden at rive ned. - Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig. - Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af: - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt. - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk. - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer. - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang. - Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden. ## Miljø og omgivelser **2 ting værd at kende. Resten ser fint ud.** - **Drikkevand over kravværdi** (værd at kende): 1 stofgruppe over kravværdien i seneste prøve hos nærmeste vandværk, Ledningsnet. Nærmeste værk er ikke nødvendigvis det, der forsyner boligen. - **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står i eller over terræn om vinteren. Fugtsikring og dræn er relevante, især hvis du vil bygge kælder. - **Konstateret forurening hos en nabo - ikke på grunden** (godt at vide): Nærmeste grund med konstateret forurening (V2) er 55 m væk, på [Hovedvagtsstræde 1](https://grundviden.dk/adresse/hovedvagtsstraede-1-3000?src=address-md). Rammer sjældent din grund, men kan nævnes ved et salg. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=strandgade-44-3000&ljord=1&src=address-md#17/56.03305/12.61136) - **Kysterosion** (godt at vide): Kysten 225 m herfra er udpeget med erosionsrisiko. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=strandgade-44-3000&lkysterosion=1&src=address-md#13/56.03305/12.61136) - **Kun 2,4 m over havet** (godt at vide): Lavtliggende grunde er de første, havvand når ved stormflod. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=strandgade-44-3000&lkote=1&src=address-md#15/56.03305/12.61136) - Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, stabilt terræn, lav radonrisiko i området, ingen trafikstøj over 53 db. - Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen. - Havudsigt er beregnet fra grunden. - Haven vender mod sydøst. - Fjernvarmeforholdene er registreret. - Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden. ## Området Siden har skoledistrikt: Helsingør (0.-9. kl.), Helsingør 10.klasse (10.-10. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik. ## Det som kun står på siden selv Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum. ## Bolig, lån og forsikring - Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring) ## Videre herfra - [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/strandgade-44-3000?src=address-md) - [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/strandgade-44-3000?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt) - [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.03305/12.61136) - [Solgte priser på Strandgade](https://grundviden.dk/vej/strandgade-3000?src=address-md) Citér gerne med kilde og link til siden.