# Stjernegade 31, 3000 Helsingør

Bolig i en bebyggelse med 8 boliger. 727 m² bolig i alt på ejendommen, opført 1880, 1.222 m² grund, Helsingør Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/stjernegade-31-3000?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/stjernegade-31-3000?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/stjernegade-31-3000?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.03670/12.60870)
- [Solgte priser på Stjernegade](https://grundviden.dk/vej/stjernegade-3000?src=address-md)

## Det vigtigste

- Minus: Grunden er kortlagt forurenet (V2).
- Lokalplan: ingen usædvanlige begrænsninger - det almindelige gælder (bebyggelsesprocent, højde, afstand til skel).
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

- Foreløbig vurdering (2024): 2,2 mio. kr, heraf grundværdi 1,3 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest solgt (denne lejlighed): 925.000 kr, 9. marts 2020.

## Til salg nu

- Udbudspris: **1,9 mio. kr** (42.613 kr/m²).
- Boligens eget areal: 44 m², 2 værelser.
- Vores skøn: **ca. 1,3 mio. kr**. Halvdelen af de 40 handler i nærheden lå mellem 1,2 og 1,4 mio. kr. Udbudt 44 % over vores skøn.
- På markedet siden 7. oktober 2026.
- Åbent hus 08.11. kl. 12.00-12.30.
- Prisen er sat ned 2. november 2026.
- Mægler: LokalBolig Helsingør/Espergærde.
- [Se annoncen hos mægleren](https://www.lokalbolig.dk/bolig/ejerlejlighed/helsing%C3%B8r/3000/stjernegade-31-st/05-X0003902)

## Salgshistorik og liggetid

- st. th: solgt 9. marts 2020, solgt for 925.000 kr, fri handel (aftalt 9. marts 2020).
- st. th: solgt 1. juli 2019, solgt for 1,0 mio. kr, fri handel.
- st. th: solgt 9. november 2015, solgt for 730.000 kr, familieoverdragelse (aftalt 9. november 2015).
- 1. sal: solgt 23. april 2012, solgt for 1,3 mio. kr, fri handel (aftalt 23. april 2012).
- st. th: solgt 25. marts 2009, solgt for 730.000 kr, fri handel (aftalt 25. marts 2009).

## Huset og grunden

- 727 m² bolig i alt på ejendommen, 1.222 m² grund, bygget 1880, om-/tilbygget 2015.
- 1. sal: 38 m².
- Stueplan: 59 m².
- 59 m² i stueplan + 38 m² på 1. sal (under taget) = 97 m² bolig.
- Huset: 59 m² bebygget.
- Anden bygning: 504 m², bygget 1850; Etagebolig: 240 m², bygget 1850; Udhus: 4 m², bygget 2008.
- Huset har energimærke D. Mærket er fra 2021 og gælder til 2031; arbejder siden er ikke med i det. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Huset er allerede større end byggeretten: bygget 1.215 m², retten 550 m².**
- Bygget i dag 1.215 m², din ret 550 m² i alt, kommunen kan sige ja til op til 1.344 m² (kræver tilladelse).
- Hvorfor 550 m²? Ingen lokalplan sætter en bebyggelsesprocent her. Så gælder bygningsreglementets bebyggelsesprocent af grunden på 1.222 m². For denne bygningstype er det 45 %.
- Hvorfor ikke 1.344 m²? Kommuneplanen tillader op til 110 % i området. Det er et loft for, hvad kommunen kan sige ja til - ikke en ret. [Rammen Den Nordvestlige Bydel (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_9545556_1575378226125.pdf)
- Grunden er allerede fuldt udnyttet - ikke plads til mere uden at rive ned.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**2 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Grunden er kortlagt for jordforurening** (værd at kende): Der er konstateret forurening (V2) på grunden. Det kan kræve tilladelse ved byggeri og påvirke et salg. [Gratis attest for grunden →](https://jord.miljoeportal.dk/report/?elav=2000651&matrnr=344) [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=stjernegade-31-3000&ljord=1&src=address-md#17/56.0367/12.6087)
- **Drikkevand over kravværdi** (værd at kende): 1 stofgruppe over kravværdien i seneste prøve hos nærmeste vandværk, Ledningsnet. Nærmeste værk er ikke nødvendigvis det, der forsyner boligen.
- Fint: ikke i en skybrudslavning, 7,8 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 92 af 100, lav radonrisiko i området, ingen trafikstøj over 53 db.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- 1 jordforureningskortlægning(er) registreret på eller ved grunden.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 1 fredning(er) berører adressen.
- 1 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Helsingør (0.-9. kl.), Helsingør 10.klasse (10.-10. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal boligen finansieres? [Sammenlign boliglån hos findbank.dk](https://grundviden.dk/ud/md-bank)
- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/stjernegade-31-3000?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/stjernegade-31-3000?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.03670/12.60870)
- [Solgte priser på Stjernegade](https://grundviden.dk/vej/stjernegade-3000?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.