# Stjernedalen 66, 4300 Holbæk

Rækkehus. 90 m² bolig, opført 2004, 270 m² grund, Holbæk Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/stjernedalen-66-4300?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/stjernedalen-66-4300?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/stjernedalen-66-4300?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.71199/11.76033)
- [Solgte priser på Stjernedalen](https://grundviden.dk/vej/stjernedalen-4300?src=address-md)

## Det vigtigste

- Minus: Distriktsskolen ligger i landets laveste 10% (karakter 5,5).
- Plus: Vid havudsigt fra 1. sal og op, vandet ca. 1,2 km væk.
- Lokalplanen stiller almindelige krav: krav til facade- og tagmaterialer, grænse for udhus og garage.
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 3,5 mio. kr** (beregnet 26. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 3,0 og 4,2 mio. kr.
- Svarer til 39.167 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 2.658.000 kr. (29.536 kr. pr. m² × 90 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: +151.000 kr.
  - Grund på 270 m²: -164.000 kr.
  - Energimærke C: +363.000 kr.
  - Købt 2024, løftet til i dag: +347.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): +118.000 kr.
  - Havudsigt: +38.000 kr.
  - Afrundet: +14.000 kr.
  - Vores bud: 3.525.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 2,0 mio. kr, heraf grundværdi 778.000 kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 2,3 mio. kr, heraf grundværdi 998.000 kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 3,0 mio. kr med overtagelse 1. november 2024.
- 3 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 10. september 2024, solgt for 3,0 mio. kr, fri handel (aftalt 10. september 2024).
- solgt 15. december 2006, solgt for 2,2 mio. kr, fri handel.
- solgt 1. august 2004, solgt for 1,5 mio. kr, fri handel.

## Huset og grunden

- 90 m² bolig, 270 m² grund, 1 badeværelse, bygget 2004.
- Stueplan: 90 m².
- Hele boligen ligger i ét plan på 90 m².
- Huset: 90 m² bebygget.
- Carport: 26 m², bygget 2004.
- Ubebygget: 154 m². Haven ligger sydøst for huset.
- Huset har energimærke C. Mærket er fra 2024 og gælder til 2034; arbejder siden er ikke med i det. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Huset er allerede større end byggeretten: bygget 90 m², retten 81 m².**
- Bygget i dag 90 m², din ret 81 m² i alt.
- Hvorfor 81 m²? Lokalplan 3.25 (Wegenersminde - områder til boliger, offentlige formål, erhverv m.v.) sætter 30 %: 30 % af grunden på 270 m² er 81 m², og der står 90 m² i dag.
- Bebyggelsesprocenten gælder området som helhed, ikke den enkelte ejendom - så tallene er et skøn, ikke en garanti pr. matrikel.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Lokalplanens øvrige krav. Tag, materialer, placering og byggefelter kan begrænse mere end procenten.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_1087215_APPROVED_1218024789769.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**Intet der skiller sig ud.**

- **Grundvandet står højt om vinteren** (godt at vide): Ca. 0,6 m under terræn. Relevant ved byggeri med kælder og ved dræn omkring huset.
- **Radon: forhøjet risiko i Holbæk-området** (godt at vide): Ca. 8,5 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=stjernedalen-66-4300&lradon=1&src=address-md#11/55.71199/11.76033)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 26,6 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 94 af 100, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 2 fredning(er) berører adressen.
- 1 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod sydøst.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Wegenersminde - områder til boliger, offentlige formål, erhverv m.v.**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_1087215_APPROVED_1218024789769.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Bjergmarkskolen (0.-9. kl.), Holbæk Ungdomscenter (10.-10. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Virksomheder på adressen

- 1 virksomhed(er) er registreret på adressen. Navne, brancher og ejerforhold står på siden.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=stjernedalen-66-4300

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/stjernedalen-66-4300?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/stjernedalen-66-4300?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.71199/11.76033)
- [Solgte priser på Stjernedalen](https://grundviden.dk/vej/stjernedalen-4300?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.