# Stjerneborg Alle 1, 2870 Dyssegård

Villa. 214 m² bolig, opført 1931, 597 m² grund, Gentofte Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/stjerneborg-alle-1-2870?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/stjerneborg-alle-1-2870?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/stjerneborg-alle-1-2870?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.72853/12.52367)
- [Solgte priser på Stjerneborg Alle](https://grundviden.dk/vej/stjerneborg-alle-2870?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 10,4 mio. kr** (beregnet 26. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 9,0 og 12,0 mio. kr.
- Svarer til 48.364 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 14.898.000 kr. (69.614 kr. pr. m² × 214 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -1.564.000 kr.
  - Grund på 597 m²: -214.000 kr.
  - Bygget 1931: -677.000 kr.
  - Energimærke G: -2.032.000 kr.
  - Trafikstøj fra vej: -73.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2025): +572.000 kr.
  - Seneste ombygning 1964: -543.000 kr.
  - Afrundet: -17.000 kr.
  - Vores bud: 10.350.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 2,5 mio. kr, heraf grundværdi 1,2 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2025): 10,4 mio. kr, heraf grundværdi 4,3 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 2,3 mio. kr med overtagelse 1. september 2013.
- 3 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 2. juni 2013, solgt for 2,3 mio. kr, fri handel (aftalt 2. juni 2013).
- solgt 1. juli 2008, solgt for 1,3 mio. kr, fri handel.
- solgt 1. juli 2008, solgt for 1,3 mio. kr, familieoverdragelse.

## Huset og grunden

- 214 m² bolig, 597 m² grund, 3 badeværelser, bygget 1931, om-/tilbygget 1964.
- 1. sal: 82 m².
- Stueplan: 132 m².
- Kælder: 132 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- 132 m² i stueplan + 82 m² på 1. sal (under taget) = 214 m² bolig. Kælderen på 132 m² regnes ikke med.
- Huset: 132 m² bebygget.
- To mindre bygninger. BBR kender kun garagen (71 m², bygget 1931); den anden (44 m²) står kun i kortet.
- Ubebygget: 350 m². Haven ligger vest for huset.
- Huset har energimærke G. Mærket er fra 2012 og udløb i 2022. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 0 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 314 m², din ret 179 m² i alt, kommunen kan sige ja til op til 597 m² (kræver tilladelse).
- Hvorfor 179 m²? Ingen lokalplan sætter en bebyggelsesprocent her. Så gælder bygningsreglementets bebyggelsesprocent af grunden på 597 m². Området er blandet - 24 % af bebyggelsen omkring huset er fritliggende huse - så vi regner forsigtigt med 30 % for et parcelhus. Er det ikke et parcelhusområde, kan grænsen være 45 % (ca. 0 m² mere).
- Hvorfor ikke 597 m²? Kommuneplanen tillader op til 100 % i området. Det er et loft for, hvad kommunen kan sige ja til - ikke en ret. [Rammen Dyssegård bydelscenter ved Søborg Hovedgade (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_11304091_1751557162855.pdf)
- Grunden er allerede fuldt udnyttet - ikke plads til mere uden at rive ned.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**4 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Grunden er kortlagt for jordforurening** (værd at kende): Der er konstateret forurening (V2) på grunden. Det kan kræve tilladelse ved byggeri og påvirke et salg. [Gratis attest for grunden →](https://jord.miljoeportal.dk/report/?elav=12255&matrnr=20v) [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=stjerneborg-alle-1-2870&ljord=1&src=address-md#17/55.72853/12.52367)
- **Grunden ligger i en skybrudslavning** (værd at kende): Regnvand kan samle sig op til 0,8 m ved kraftig regn. Tjek afløb og sokkelhøjde. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=stjerneborg-alle-1-2870&lskybrud=1&src=address-md#16/55.72853/12.52367)
- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står ca. 0,7 m under terræn om vinteren. Huset har kælder - fugtsikring og omfangsdræn er relevante.
- **Trafikstøj over den vejledende grænse: 58-63 dB** (værd at kende): Fra vejtrafik. Miljøstyrelsens vejledende grænse for boliger er 58 dB. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=stjerneborg-alle-1-2870&lstoej=1&src=address-md#17/55.72853/12.52367)
- **Radon: moderat risiko i Gentofte-området** (godt at vide): Ca. 2,5 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=stjerneborg-alle-1-2870&lradon=1&src=address-md#11/55.72853/12.52367)
- **Tæt på en drikkevandsboring (BNBO)** (godt at vide): Olietank, sprøjtemidler og nedsivning er stærkt begrænset i et boringsnært beskyttelsesområde. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=stjerneborg-alle-1-2870&ldrikkevand=1&src=address-md#14/55.72853/12.52367)
- Fint: 21,5 m over havet, stabilt terræn, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- 1 jordforureningskortlægning(er) registreret på eller ved grunden.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 2 fredning(er) berører adressen.
- 4 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod vest.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Gentofte (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, afstand til kollektiv trafik.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/stjerneborg-alle-1-2870?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/stjerneborg-alle-1-2870?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.72853/12.52367)
- [Solgte priser på Stjerneborg Alle](https://grundviden.dk/vej/stjerneborg-alle-2870?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.