# Stettinstræde 11, 2791 Dragør

Rækkehus. 123 m² bolig, opført 1796, 378 m² grund, Dragør Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/stettinstraede-11-2791?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/stettinstraede-11-2791?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/stettinstraede-11-2791?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.59514/12.67308)
- [Solgte priser på Stettinstræde](https://grundviden.dk/vej/stettinstraede-2791?src=address-md)

## Det vigtigste

- Plus: Panorama-havudsigt, vandet ca. 50 m væk (ca. +24% på prisen).
- Lokalplanen stiller almindelige krav: krav til facade- og tagmaterialer, grænse for udhus og garage.
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

**Vores skøn ca. 9,8 mio. kr** (beregnet 31. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 7,7 og 12,6 mio. kr.
- Svarer til 79.878 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 7.645.000 kr (62.151 kr pr. m² × 123 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -36.000 kr
  - Grund på 378 m²: -308.000 kr
  - Bygget 1796: -612.000 kr
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): +1.608.000 kr
  - Havudsigt: +2.031.000 kr
  - Seneste ombygning 1970: -514.000 kr
  - Afrundet: +11.000 kr
  - Vores skøn: 9.825.000 kr
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2022): 8,7 mio. kr, heraf grundværdi 6,5 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 9,6 mio. kr, heraf grundværdi 6,8 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest solgt i fri handel: 650.000 kr med overtagelse 1. juli 1996.
- Senest overdraget i familien 2016 - prisen er ingen markedspris og vises ikke.
- 2 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 1. maj 2016, solgt for 4,5 mio. kr, familieoverdragelse.
- solgt 1. juli 1996, solgt for 650.000 kr, fri handel.

## Huset og grunden

- 123 m² bolig, 378 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1796, om-/tilbygget 1970.
- 1. sal: 45 m².
- Stueplan: 78 m².
- 78 m² i stueplan + 45 m² på 1. sal (under taget) = 123 m² bolig.
- Huset: 91 m² bebygget.
- Udhus: 6 m², bygget 1966; Udhus: 4 m², bygget 1952.
- Ubebygget: 277 m². Haven ligger nordøst for huset.
- Nærmeste energimærke er D, fra en nabobygning ca. 20 m fra adressen. Mærket er fra 2025 og gælder til 2035. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 161 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 123 m², din ret 284 m² i alt.
- Hvorfor 284 m²? Lokalplan LP25 (Dragør Gamle bydel) sætter 75 %: 75 % af grunden på 378 m² er 284 m², og der står 123 m² i dag.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Lokalplanens øvrige krav. Tag, materialer, placering og byggefelter kan begrænse mere end procenten.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Højdegrænse: 8 m.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_1053823_DRAFT_1190291642805.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**Intet der skiller sig ud.**

- **Grundvandet står højt om vinteren** (godt at vide): Ca. 0,6 m under terræn. Relevant ved byggeri med kælder og ved dræn omkring huset.
- **Radon: moderat risiko i Dragør-området** (godt at vide): Ca. 2,6 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=stettinstraede-11-2791&lradon=1&src=address-md#11/55.59514/12.67308)
- **Ny lokalplan på vej nær grunden** (godt at vide): Lokalplan 85 for Dragør gamle bydel, ca. 0 m væk. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=stettinstraede-11-2791&lnybyggeri=1&src=address-md#16/55.59514/12.67308)
- **Kun 2,1 m over havet** (godt at vide): Lavtliggende grunde er de første, havvand når ved stormflod. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=stettinstraede-11-2791&lkote=1&src=address-md#15/55.59514/12.67308)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, stabilt terræn, klimarobust: 94 af 100, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 3 fredning(er) berører adressen.
- 2 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod nordøst.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Dragør Gamle bydel**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_1053823_DRAFT_1190291642805.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Dragør Skole (0.-9. kl.), Nordstrandskolen (10.-10. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Virksomheder på adressen

- 1 virksomhed(er) er registreret på adressen. Navne, brancher og ejerforhold står på siden.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=stettinstraede-11-2791

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/stettinstraede-11-2791?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/stettinstraede-11-2791?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.59514/12.67308)
- [Solgte priser på Stettinstræde](https://grundviden.dk/vej/stettinstraede-2791?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.