# Stensbækvej 13A, 6510 Gram

Hus. 188 m² bolig, opført 1979, 3.568 m² grund, Haderslev Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/stensbaekvej-13a-6510?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/stensbaekvej-13a-6510?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/stensbaekvej-13a-6510?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.25194/8.96018)
- [Solgte priser på Stensbækvej](https://grundviden.dk/vej/stensbaekvej-6510?src=address-md)

## Det vigtigste

- Minus: Mistanke om jordforurening på grunden (V1).
- Plus: Stor uudnyttet byggeret (ca. 776 m², vejledende).
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 1,6 mio. kr** (beregnet 27. oktober 2026).

- Halvdelen af de 55 handler i nærheden lå mellem 1,2 og 2,1 mio. kr. Kun boligen - jord og driftsbygninger er ikke med.
- Svarer til 8.511 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 1.404.000 kr. (7.470 kr. pr. m² × 188 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -115.000 kr.
  - Grund på 3.568 m²: +111.000 kr.
  - Bygget 1979: -150.000 kr.
  - Energimærke E, nabobygning: -94.000 kr.
  - Købt 2025, løftet til i dag: +744.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2025): -301.000 kr.
  - Afrundet: +1.000 kr.
  - Vores bud: 1.600.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 1,5 mio. kr, heraf grundværdi 285.400 kr.
- Foreløbig vurdering (2025): 641.000 kr, heraf grundværdi 375.000 kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 1,9 mio. kr med overtagelse 1. april 2025.
- 2 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 8. januar 2025, solgt for 1,9 mio. kr, fri handel (aftalt 8. januar 2025).
- solgt 8. september 1977, solgt for 28.890 kr, fri handel (aftalt 8. september 1977).

## Huset og grunden

- 188 m² bolig, 3.568 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1979.
- 1. sal: 77 m².
- Stueplan: 111 m².
- 111 m² i stueplan + 77 m² på 1. sal (under taget) = 188 m² bolig.
- Huset: 111 m² bebygget.
- Anden bygning: 202 m², bygget 2005. Kortet viser to mindre bygninger mere (165 m² og 16 m²), BBR anden bygning 392 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 2.863 m². Haven ligger øst for huset.
- Nærmeste energimærke er E, fra en nabobygning ca. 18 m fra adressen. Mærket er fra 2024 og gælder til 2034. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 776 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 830 m², din ret 1.606 m² i alt, kommunen kan sige ja til op til 1.784 m² (kræver tilladelse).
- Hvorfor 1.606 m²? Ingen lokalplan sætter en bebyggelsesprocent her. Så gælder bygningsreglementets bebyggelsesprocent af grunden på 3.568 m². For denne bygningstype er det 45 %.
- Hvorfor ikke 1.784 m²? Kommuneplanen tillader op til 50 % i området. Det er et loft for, hvad kommunen kan sige ja til - ikke en ret. [Rammen Erhvervsområde Stensbækvej (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_11287612_1751024387828.pdf)
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Grunden er kortlagt for jordforurening** (værd at kende): Der er mistanke om forurening (V1) på grunden. Det kan kræve tilladelse ved byggeri og påvirke et salg. [Gratis attest for grunden →](https://jord.miljoeportal.dk/report/?elav=1460451&matrnr=912) [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=stensbaekvej-13a-6510&ljord=1&src=address-md#17/55.25194/8.96018)
- **Radon: forhøjet risiko i Haderslev-området** (godt at vide): Ca. 3,1 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=stensbaekvej-13a-6510&lradon=1&src=address-md#11/55.25194/8.96018)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=stensbaekvej-13a-6510&ldrikkevand=1&src=address-md#14/55.25194/8.96018)
- Fint: ikke i en skybrudslavning, 32,5 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 100 af 100, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- 1 jordforureningskortlægning(er) registreret på eller ved grunden.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 1 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod øst.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Gram Skole (0.-6. kl.), 10. ved Kløften (10.-10. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=stensbaekvej-13a-6510

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/stensbaekvej-13a-6510?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/stensbaekvej-13a-6510?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.25194/8.96018)
- [Solgte priser på Stensbækvej](https://grundviden.dk/vej/stensbaekvej-6510?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.