# Stensbækvej 12A, 6510 Gram

Hus. 154 m² bolig, opført 1974, 19.481 m² grund, Haderslev Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/stensbaekvej-12a-6510?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/stensbaekvej-12a-6510?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/stensbaekvej-12a-6510?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.25190/8.96187)
- [Solgte priser på Stensbækvej](https://grundviden.dk/vej/stensbaekvej-6510?src=address-md)

## Det vigtigste

- Minus: Mistanke om jordforurening på grunden (V1).
- Plus: Stor uudnyttet byggeret (ca. 3.101 m², vejledende).
- Lokalplan: ingen usædvanlige begrænsninger - det almindelige gælder (bebyggelsesprocent, højde, afstand til skel).
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 775.000 kr** (beregnet 29. oktober 2026).

- Halvdelen af de 40 handler i nærheden lå mellem 575.000 og 1.025.000 kr. Kun boligen - jord og driftsbygninger er ikke med.
- Svarer til 5.032 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 802.000 kr (5.208 kr pr. m² × 154 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -37.000 kr
  - Grund på 19.481 m²: +134.000 kr
  - Meget stor grund: +59.000 kr
  - Bygget 1974: -102.000 kr
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2025): -63.000 kr
  - Seneste ombygning 1997: -28.000 kr
  - Afrundet: +10.000 kr
  - Vores bud: 775.000 kr
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 1,3 mio. kr, heraf grundværdi 1,2 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2025): 643.000 kr, grundværdi 1,7 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
  - Grundværdien er grunden som ubebygget ved bedst mulig udnyttelse, fx udstykning. Ejendomsværdien er ejendommen, som den står. Derfor kan grundværdien være den højeste - begge tal er Vurderingsstyrelsens. [Kilde](https://vurdst.dk/media/sb0f3vbl/bilag-e-notat-haandtering-af-ejendomme-hvor-grundvaerdien-er-markant-hoejere-end-ejendomsvaerdien-i-den-foreloebige-vurdering.pdf)
- Senest registrerede handel: 1,5 mio. kr med overtagelse 12. januar 2015.
- Senest solgt som del af en samlet handel om 3 ejendomme (4,1 mio. kr i alt) - ikke denne ejendoms egen pris.
- 3 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 29. april 2022, solgt som del af en samlet handel om 3 ejendomme (4,1 mio. kr i alt), ikke denne ejendoms egen pris, fri handel (aftalt 29. april 2022).
- solgt 12. januar 2015, solgt for 1,5 mio. kr, fri handel.
- solgt 28. februar 1985, solgt for 670.000 kr, familieoverdragelse.

## Huset og grunden

- 154 m² bolig, 19.481 m² grund, 2 badeværelser, bygget 1974, om-/tilbygget 1997.
- Stueplan: 154 m².
- Hele boligen ligger i ét plan på 154 m².
- Huset: 166 m² bebygget.
- Anden bygning: 1.000 m², bygget 1955; Anden bygning: 869 m², bygget 2003; Anden bygning: 613 m², bygget 1999. Kortet viser tre mindre bygninger mere (685 m² og 340 m² og 62 m²), BBR anden bygning 511 m², detailhandel 506 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 15.746 m². Haven ligger syd for huset.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 3.101 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 5.665 m², din ret 8.766 m² i alt.
- Hvorfor 8.766 m²? Ingen lokalplan sætter en bebyggelsesprocent her. Så gælder bygningsreglementets bebyggelsesprocent af grunden på 19.481 m². For denne bygningstype er det 45 %.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Grunden er kortlagt for jordforurening** (værd at kende): Der er mistanke om forurening (V1) på grunden. Det kan kræve tilladelse ved byggeri og påvirke et salg. [Gratis attest for grunden →](https://jord.miljoeportal.dk/report/?elav=1460451&matrnr=674) [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=stensbaekvej-12a-6510&ljord=1&src=address-md#17/55.2519/8.96187)
- **Radon: forhøjet risiko i Haderslev-området** (godt at vide): Ca. 3,1 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=stensbaekvej-12a-6510&lradon=1&src=address-md#11/55.2519/8.96187)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=stensbaekvej-12a-6510&ldrikkevand=1&src=address-md#14/55.2519/8.96187)
- Fint: ikke i en skybrudslavning, 31,4 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 100 af 100, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- 1 jordforureningskortlægning(er) registreret på eller ved grunden.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 1 fredning(er) berører adressen.
- Haven vender mod syd.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Gram Skole (0.-6. kl.), 10. ved Kløften (10.-10. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=stensbaekvej-12a-6510

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/stensbaekvej-12a-6510?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/stensbaekvej-12a-6510?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.25190/8.96187)
- [Solgte priser på Stensbækvej](https://grundviden.dk/vej/stensbaekvej-6510?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.